专家提醒：房屋出租方无权行使法定留置权

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-06-21 08:51

石先生将浦东的一套房屋出租给承租人赵先生，租期一年。后承租人擅自毁约，只租用了3个月就撤离，却留下电脑1台，沙发、办公桌、办公椅等若干办公家具。石先生不仅损失租金，而且办公房因留有承租人赵先生的办公家具而无法继续出租。 

　　石先生无奈之下找到当时经办此租赁业务的房地产经纪公司，其答复是：将办公家具留置，承租人如在宽限期两个月内不领取，出租人就可行使留置权，出卖家具予以抵扣租金，了结此事。为谨慎起见，向法律界人士请教。 

　　其实，房地产经纪公司的说法可谓大错。其一，此案不符合留置权的构成要件。留置权的标的物须是动产；须债权人合法占有债务人的动产，这种占有的原因通常是合法的合同行为，而不是非法占有债务人的动产；须债权已届清偿期；须债权的发生与动产的占有有牵连关系。其二，它不符合法律有关规定，目前可适用留置权的合同根据《担保法》、《合同法》有5类，即：承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同和行纪合同。显然，租赁合同不符合以上留置权的构成要件且不属于适用留置权的5类合同。 

　　出租人虽然无权留置其财产，但可以提起民事诉讼，并申请财产保全。财产保全是指法院在受理诉讼前或诉讼过程中，根据利害关系人或当事人的申请，或者法院依职权对当事人的财产或争议标的物作出强制性的保护措施，以保证将来作出的判决能够得到有效的执行。 

　　诸如此类的租赁合同，因其情况比较紧急，如不立即采取措施将会使出租人的合法权益受到难以弥补的损害，出租人可以申请诉前财产保全，但必须向财产所在地法院申请且应当提供担保。法院接受申请后，将在48小时作出裁定。出租人在法院采取诉前保全措施后应当在15天内起诉。逾期不起诉的，法院将解除财产保全。 

　　据此，房地产经纪公司对出租人的答复系于法无据，出租方无权擅自行使法定留置权。

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