转让房产遇到难题 未出资人的名字能去掉吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-06-21 09:53

殷小姐与丈夫于婚前共同出资并贷款购买了一套商品房，丈夫为贷款人，房产证上产权人为丈夫和丈夫的女儿（与前妻所生）。婚后殷小姐想转让该房地产，但发现须丈夫的前妻出面代其女儿（未成年人）签字才能实施转让，为此，她希望将丈夫与前妻的女儿的名字从产权证上去掉，但由于涉及《未成人保护条例》，该女儿的名字不能去掉。

殷小姐觉得，由于该房地产首付款为自己与丈夫共同出资，尽管目前贷款人为丈夫，但还贷是由双方共同承担的，而丈夫的前妻及其女儿实际并未出资。殷小姐问，自己是否有房产的所有权？如有，所占比例是多少？如不幸与丈夫离婚，或者丈夫身故，房产的所有权如何归属？目前怎样才能确保自身合法利益不受侵害？

律师观点

一、不动产权利是以不动产权证记载的人为准。产权证没有记载的不是不动产权利人。不动产权利人是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他经济组织。该房地产权证上没有殷小姐的名字，殷小姐自然就不是该房地产的合法产权人，对该房地产的处分不享有权利，享有该房地产处分权的人只能是殷小姐的丈夫和他的女儿（因未成年，由其监护人———殷小姐丈夫的前妻代为行使）。

二、在目前情况下，殷小姐如与丈夫离婚，依《婚姻法》的规定，如果不能证明该房地产是婚前共同出资、婚后共同还贷的夫妻共同财产，只能认定为是其丈夫及其女儿的个人财产，殷小姐无权分割该房地产；如果殷小姐能够证明该房地产是夫妻婚前共同出资，婚后共同还贷的夫妻共同财产，只是产权登记在丈夫及其前妻女儿的名下，依上海市高级人民法院处理离婚财产的有关精神，在离婚分割财产时，该房地产仍为产权证上记载人的个人财产，即殷小姐的丈夫及其与前妻所生女儿个人财产，剩余贷款亦为其个人债务，但应当归还首付款中和共同还贷中属于殷小姐的部分，殷小姐仍然无权分割该房地产。

三、如果殷小姐的丈夫不幸身故，该房地产产生法定继承和遗嘱继承两种归属。1．法定继承，依《继承法》的规定，公民身故，其合法所有的财产由配偶、儿女、父母为第一顺序继承人按份继承，贡献大的可以适当多分。殷小姐依法享有继承权；2．遗嘱继承，由身故人生前所立遗嘱确认的继承人继承该房地产，殷小姐可能是遗嘱继承人或之一，也有可能丧失继承权。

四、要维护殷小姐的合法权益，可采取以下办法：1．首先弄清楚丈夫的女儿出现在产权证上的原因，证明其不具有产权人的资格，同时收集能证明该房地产是殷小姐婚前与丈夫共同出资，婚后共同还贷，属夫妻共同财产的证据，向法院提起确权诉讼，依法院判决为依据，向房地产交易中心提出增补或变更产权人的申请。2．与丈夫及其前妻协商将该房地产的部分权利（殷小姐实际出资部分）赠与殷小姐，赠与合同经公证后，按规定缴纳登记费、印花税、契税后，在产权证上增补殷小姐为产权人。3．与丈夫及其前妻协商，将该房地产的部分权利（殷小姐实际出资部分）转让给殷小姐（当然只是签订买卖合同，不支付费用），按交易过程规定缴纳买卖部分的印花税、契税、交易手续费后，在产权证上的增补殷小姐为产权人。

总之，只有在产权证上增补、变更殷小姐为该房地产产权人，才能最终保证其合法权益不被侵害。上海市大道律师事务所蒋昊律师 

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