朋友欠债抵押房产 我是债权人可以优先受偿吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-06-21 10:20

朱先生问：一位朋友在2003年6月向我借款20万元做生意，2004年1月又向我借款10万元。我们约定两笔借款到2004年底之前还清，另加10％的利息。为保险起见我让他把家里新买的一套商品房的所有合同、发票和房产证都抵押在我这里。后来朋友生意失败，一直都没还我的钱。而且因为拖欠房贷不还被银行起诉了。我知道房子如果被拍卖的话通常价格会很低，但房子已经抵押给了我，听说接受抵押者可以优先受偿，我的权利是否能够得到保护呢？

律师观点

朱先生目前的境遇令人担忧。

首先是这一抵押存在很严重的问题。根据《担保法》的规定，不动产的抵押应当经过国家登记机关登记方生效并具有公信力，如果没有登记自然就不能生效，朱先生也就不能主张抵押权人的抵押权益。朱先生如果的确仅仅收取了房产证等文件作为抵押的形式而没有办理抵押登记，那么就无法行使抵押权，也就谈不上什么优先受偿的权利。

其次就是银行所主张的抵押权益可能会影响到朱先生主张还款的实现。住房贷款抵押一般来说都是经过登记，银行作为抵押权人对于房屋拍卖所得享有优先受偿的权利。即使朱先生现在起诉并胜诉，在其朋友没有其他财产可供执行的情况下，其权利的实现范围也仅限于银行受偿之后的房屋拍卖余款。

再者，根据最高法院关于执行的最新司法解释，债务人仅有一套生活必备住房的，法院仅能查封而不能执行。所以朱先生的朋友如果仅有这一套住房的，朱先生也可能无法拿回欠款。

需要提醒的是，涉及房屋抵押的必须通过国家登记机关办理登记手续才能够真正保护抵押权人的合法权益，否则因为法律形式的不当而遭受的损失可能会相当严重。（上海市申房律师事务所孙洪林主任律师）

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