二手房买卖中中介能够分享“违约金”吗？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 律师在线　　 2005-06-21 13:21

消费者吴先生到某中介公司，要求购买杨先生挂牌出让的一套二房一厅的二手房，总价约为52万元。

中介公司提出与吴先生、杨先生分别签订中介合同。中介合同中以格式条款规定，在买卖双方签订正式的买卖合同后，如果任意一方违约，中介公司有权分享买卖合同中规定违约金的二分之一。杨先生对此没有异议，而曾是法务工作者的吴先生则对此项合同条款提出了质疑。

房屋买卖双方利用房产中介平台，通过签订中介合同和买卖合同完成交易，这是近年来二手房房地产交易活动中最常用的模式。中介公司只能在促成交易后，收取佣金。

“违约金”应归守约方

在本案例中，中介合同条款规定：“中介公司有权分享买卖合同违约金的二分之一。”该条款显然超出了中介合同的界定范围，通过中介合同，将“违约金”巧妙的“挪盘”给中介公司，侵犯了守约方的合法利益。中介合同上的这一条款，实际上是一种合同陷阱，不具有法律效力。

该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系。虽然中介公司参与了整个交易过程，但根据《合同法》第一百一十四条的规定，房屋买卖合同违约赔偿义务只能发生在房屋出卖人和房屋买受人之间。由此可见，中介公司无权以任何形式享有买卖合同的违约责任。

居间报酬是中介的合法收益

中介最大收益应是促成交易后获得的(居间)中介报酬，不应涉及“违约金”。在目前二手房交易中，买卖合同中约定的违约金数额都比较高，例如在本案例中，“违约金的二分之一”远高于中介报酬(中介报酬一般不超过交易房价1%，即小于5200元)。假设此类不平等条款成立，中介公司完全有可能从“利益”最大化角度出发，恶意促使买卖双方违约，从中获得“二分之一的违约金”。

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