日照不足 商品房“误售”惹官司

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2005-06-24 10:50

位于上海市宝山区大华新村新沪路上的楼盘“水韵华庭”，由上海华翔房地产开发有限公司开发建设。去年12月，华翔公司在对该项目进行竣工验收时，也是为了慎重起见，请上海现代华盖建筑设计有限公司对该项目重新进行了建筑物日照分析复核。按照一般规范，住宅设计应满足“冬至日满窗有效日照不少于1小时”，然而这次核查的结果却是200多套房屋中有28套房屋存在有效日照不足的问题。

　　而最要命的是，华翔公司发觉，这28套日照不符合《上海市工程建设规范住宅设计标准》要求的房屋，由于工程部门工作人员的疏忽，没能将该信息及时通报销售部门，致使其中的26套房屋已被“误售”。

　　由于这批存在设计缺陷的商品房是不能办理房产证的，到时势必造成业主与开发商之间的矛盾，华翔公司开始考虑解决办法。“为了弥补业主可能发生的经济损失，避免日照不足对业主日后生活产生的不利影响，我们当即组成了由公司副总经理牵头，公司销售经理、法律顾问及其他相关工作人员参加的应急工作小组，积极与业主沟通，商讨解决措施。”华翔公司有关人士表示，“公司最终拟定了两种解决方案：一是为业主办理退房手续，我们参照相同地段楼盘的目前市场单价作退房补偿；二是为业主办理换房手续，即在周边寻找相似房源，增减的房屋建筑面积参照市场单价多退少补。”

　　谈判陷入僵局

　　由此，自今年1月24日起，华翔公司分批向26户购房者发出书面通知，正式告知购房者所购房屋存在有效日照不足的缺陷，并希望购房者及时与公司联系，后来又进一步向购房者告知公司拟采取的解决方案。不过至今，部分业主与开发商的谈判陷入了僵局，几位拒绝接受处理方案的业主还将开发商告上了法庭。

　　“其实，是在几位业主与开发商协商未果的情形下，开发商干脆通知这部分业主要单方面退房，业主才愤而起诉，要求开发商继续履行合同的。”原告的代理律师告诉记者，“原因是我们认为，在这一事件中，开发商作为违约方不具有单方面的合同解除权。根据我国合同法有关规定，合同单方面的解除权是归履行合同义务的一方所享有，以维护其合法权利，而开发商不能根据合同约定提供适合的商品房，是其构成违约，又怎能享有法律给予守约方的救济的权利呢？”

　　当然，开发商的解决方案尚不能满足业主的要求也是导致纠纷的主要原因。由于水韵华庭的房子已基本销售完毕，开发商给予调换的周边房源并不合一些业主的意；而如果退房，开发商制订的补偿方案也显得片面，并且没有包括对违约行为、预期利益损失等的赔偿。

　　但是，开发商认为自己也已经做得“仁至义尽”。华翔公司的有关人士表示，为了确保市场参照价的公正性，公司委托了具有A级资质的上海市房地产估价有限公司，对存在问题的房屋进行了市场价格评估；在已遭受近3000万元损失的同时，公司又出资落实了相近地段的20多套商品房，作为购房者的置换房源。“其实，经过沟通磋商，已经有18户购房者与我们达成了退房或换房意向，应该说大部分购房者的问题已得到了妥善解决，协商不成的毕竟还是少数。”

　　合同解除权应归谁

　　案外，一些律师分析认为，从合同违约的角度来说，开发商提供的房子虽然没有违反合同本身的约定，但是违反了房产建造中的相关标准，也应该承担违约责任。而作为违约方，开发商自然不能单方面解除合同，应该由购房者选择是否退房，如果在明知无法办出房产证的情况下仍想保留日照不足的房屋的，购房者应可以获得采光权方面的赔偿。不过在退房和赔偿标准方面，恐怕还是要通过调解协商一致或干脆交由法官定度。

　　目前，开发商方面表示，他们对问题房屋的退换问题十分重视，所以才会采取主动积极的行动，面对坚持不肯退房或换房、执意要求保留因日照不足而无法办出房产证的房屋的购房者，他们期待能在继续协商的基础上，找出更好的解决办法。

　　随着上海楼市交易的渐趋理性，交易主体因房屋质量、设计缺陷而引起的法律纠纷日益凸现。有律师也提醒，今后购房者要加强自我保护意识，如在预售合同中明确相应的违约责任，这样，万一遇到类似上述纠纷的情形，就可以根据合同约定办事。

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