有效预售合同必须履行

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-06-29 13:03

姜某吴某是夫妻，两人通过预售取得本市一套住房，开发商交房期限为2005年3月31日前，取得大产证期限为2005年6月30日前。2004年5月1日，姜某夫妇与陆某签订《转让合同》，转让价为89．8万元。由于该房为期房，双方约定转让方式如下：姜某夫妇贷款的60万元待取得产权证之后再作转按揭，签订合同之后的银行还款本息由陆某承担。姜某夫妇已存在还款银行的4万元由陆某支付给姜某夫妇，因此签订合同当日陆某以支票方式向姜某夫妇支付了房款33．8万元。

2005年初，姜某夫妇向陆某提出自己无法买到合适的住房，要求解除合同，陆某不同意，姜某夫妇遂向法院提起诉讼，认为双方签订合同没有取得产权证，根据法律规定不能转让，要求法院确认合同无效，同时提出支票的出票人不是陆某，收款人也并非自己，该款项目前尚在票据追索期内，所以不能视为陆某已经付款。法院认为，双方签订的合同不违反法律禁止性规定，姜某夫妇要求确认合同无效缺乏法律依据和合同依据，遂驳回其确认合同无效的诉讼请求，案件受理费由姜某夫妇承担。

律师观点

首先应当明确，姜某夫妇与陆某签订的《转让合同》是双方的真实意思表示，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。签订合同时，姜某夫妇已经取得了房屋的期待权利，双方均知道待转让的房屋尚未取得产权证，也知道只有当房屋符合国家规定的转让条件之后才可以办理转让手续，陆某接受了该状态的房屋，并没有违反国家法律以及本市地方法规关于未经登记不得转让的规定，也不符合《合同法》关于合同无效的条件。所以说双方所签订的《转让合同》应属合法有效，姜某夫妇要求确认合同无效的诉讼请求不应当得到支持。至于房款支付的方式，基于票据的无因性，持票人完全可以通过背书方式转让票据权利，而姜某夫妇也接受这样一种支付方式，应当认定陆某完成了付款义务。