以夫妻不合为由不愿卖房 法院判决卖家败诉

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海名牌楼市　　 2005-07-01 14:54

买卖双方签订了二手房交易《协议书》后，卖家汪某以夫妻感情不合离婚，不愿再履行签署的买卖二手房协议，被买家杨小姐告上法院要求继续履行协议。近日，静安区法院对此作出一审判决，双方补签《上海市房地产买卖合同》，至交易中心办理产权过户手续。 

　　2003年5月上旬，汪某一家三口人购买了康定路一处预售商品房，办理了该房屋的登记备案手续。次年7月20日，杨小姐与汪某签订《协议书》约定，汪某将购买的预售商品房，以人民币58万元卖给杨小姐。同时告知该房屋已设定抵押，抵押金额为人民币20万元。杨小姐在签约当天支付定金9万元，在10日内又支付8.4万元。7月23日，双方办理了房屋交接手续。汪某原承诺在开发商办出大产证之日起45天内，办妥房屋的小产证，在完成上述事宜后的3天内，双方签署《上海市房地产买卖合同》等相关约定。11月5日，房产商取得了大产证，可汪某却未按约定办理小产证并注销抵押登记。今年3月3日，杨小姐向汪某发出《律师函》，要求继续履行《协议书》未果后，在3月14日诉讼到法院，要求汪某按约定的《协议书》履行，将系争房屋产权过户给自己。 

　　汪某辩称，与杨小姐签订《协议书》时，还没有取得系争房屋的产权，《协议书》仅仅是买卖房屋的意向性合同。况且在履约过程中，夫妻之间产生了重大矛盾，今年4月18日经上海徐汇区民政局协议离婚，现夫妻离婚出现新的情况，无法继续履行《协议书》。 

　　法院查明，在2005年3月7日，汪某申请办理系争房屋抵押权登记注销手续。同年4月4日，也取得了系争房屋的小产证。 

　　法院认为，《协议书》是双方自愿签署，内容包括定金数额、定金支付日期，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等内容。在实际履行过程中，杨小姐不仅向汪某支付了定金，还支付了部分购房款，汪某也将房屋实际交付给了杨小姐占有使用。因此，《协议书》不仅是房屋意向性合同，而应当认定其性质就是房屋买卖合同，只是当时汪某一家没有取得房屋的小产证，才不能签署正式的买卖合同。现系争的房屋抵押权被注销，在案件诉讼的过程中也取得了房屋小产证，系争房屋完全符合转让的法定条件。至于汪某夫妇离婚纯属于家庭内部事务，不构成可推翻《协议书》的法定事由，遂判决被告一家败诉。 

　　法官点评 

　　静安法院李鸿光法官认为，面对日涨夜涨的房产市场，一年前的上海房价，与今日的房价不能同日而语。当初卖掉房屋的人，很大一块利润部分消失得无影无踪。从本案来说或许汪某夫妇关系不睦只得离婚分手，但如同法院确认的那样，离婚并不能对抗与杨小姐签署的涉及二手房买卖的《协议书》。当然，汪某与杨小姐签署《协议书》时，还未获得小产证。但没有小产证，只是不能向房屋交易中心办理产权变更，就双方签署的买卖二手房意向是明确的。况且，双方在涉及具体房屋买卖细节上，均取得了一致意见。法院最终认定离婚属家庭内部事务，在对抗出售房屋的外部事务上，不具有法定的对抗效力。 

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