宏观调控一波接一波 购买转期房危险系数高

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海楼市　　 2005-07-04 15:11

担着风险买了套“转”期房，因为新的营业税政策，半年来被上家两次“转嫁”风险。这样倒霉的事，近日就被家住虹口的林先生碰上了。

　　担惊受怕买了“转”期房

　　“这房价可把我涨怕了，没办法，怎么着也得买了!”去年年尾，急等买房的林先生终于在某中介门店看中了一套满意的房子。

　　可问题是，据中介介绍，这套位于虹口的房子还没交房，属于期房。

　　房子两室两厅，共115平方米，总价120万元。据了解，上家两个月前买进的时候应该只有90万元。林先生记得很清楚，当时是2005年的1月3日，他去实地看了房。

　　“实在不想等了！”顶着“期房限转”的风险，他与上家签订了期房的买卖合同。

　　合同中明确约定，上家在8月份期房转现办理完小产证后即刻和林先生办理相关过户手续。林先生还为此提前支付了36万元的定金，“本来就有点担惊受怕，谁知道过了年就出了问题。”

　　“营业税”风波

　　2005年3月7日，上海市为稳定房价，遏制投机，出台了对居住不满一年的普通商品房转手征收差额营业税及附加共计5.55%的相关规定。

　　当天，中介就打来电话给林，说上家要求加价。“我一听，不对劲！因为我也问过税务部门，营业税应该是由上家承担的。”可上家坚持认为：“过完年后房价又涨了这么多，理应你来承担。”

　　上家态度强硬，表示不同意就解除合同，返还定金。林先生当时觉得还是房子重要，也就同意将来负担共计16650元的营业税了。彼时房价似乎还没有什么松动。本想着事情总算过去了，谁知道一波未平，一波又起。

　　风波又起

　　2005年5月11日，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第三条提到了“自2005年6月1日起，对个人购买住房不满2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

　　“我一听就懵掉了！”林先生回忆当时的情景说。还没反应过来，上家就打电话过来，要求将税负转嫁给林先生。

　　不过，随后几天，林先生也注意到，市场上投机客为逃避营业税风险，开始出现抛售，恐慌气氛浓厚。毕竟形势不同了。林先生以此要求继续由上家承担税负。

　　没想到，上家仍然表现出和上次一样强硬的态度。上家称，就算是在现在的市场情况下，该房的价格也没有出现明显下跌，即使林先生不愿承担税负，解除合同后房子以现在的市场价格适当降价，仍然可以卖出；而林先生如果想以原来的价格再买相同档次的理想房子，可能仍然会得不偿失。

　　“想想看，的确如此，我也就认栽了！”“要不是买的“转”期房，我肯定不会等着多花这几万块冤枉钱！”对此，林先生后悔不已。

　　契税也上调了

　　凑巧的是，5月31日，上海市根据规定出台了5.11政策的相关细则，对于个人购买非普通住房的，按3%征收契税。按规定，该房属于非普通住房，契税由林先生承担。

　　林先生相当激动，“难道所有的这些东西都应该由我承担吗？”

　　对于林先生的遭遇，记者专门咨询了上海前和律师事务所资深房地产律师商建刚。

　　记者：购买这种“转”期房，期房买卖合同的效力如何呢？

　　商建刚：林先生与上家签订的期房转让合同从法律上来讲是有效的，但是却并不具备对抗第三人的效力。这样的话就有可能发生“一房多卖”、“一女多嫁”的情况。

　　根据本市限制期房转让的相关政策：《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》规定，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”并结合我国《合同法》第52条、第5项规定，只有“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同才是无效的，而以上有关期房限转的规定为地方政府的行政规章，效力不及法律与行政法规，因此也不具备规定合同无效的资格和权威性。

　　但是，该“期房限转”中也只是说“不予办理预售商品住房转让的预告登记”，言下之意，不给你公示的权利。公示是起什么作用的呢？告诉合同外第三人的。

　　我国对房屋买卖采取是登记生效主义，即根据登记的内容确定产权的归属。如果没有经过登记公示，上述中林先生的上家还可以把房子卖给别人，这样的话就有可能发生“一房多卖”、“一女多嫁”的情况。

　　届时林先生再主张合同上的权利，基本上是无法得到法院支持的。因为，林先生签订的房产转让合同未经登记，仅在其双方当事人间有效，不具有对抗第三人的效力。除非有充分证据证明该第三人有明显恶意、或与房东串通损害原买家利益，才会有转机。

　　记者：对于营业税、契税的调整，是属于所谓的不可预料的意外的“不可抗力”、“情势变更”吗？这和上述林先生的遭遇有什么关联吗？

　　商建刚：

　　无论是营业税，还是契税调整，都是属于宏观政策的变化，尚未达到“不可抗力”的程度，应属“情势变更”范畴。

　　我国《民法通则》定义不可抗力为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。

　　而在“情势变更”中，已出现变更的情势，诚如上述的营业税、契税调整后，其实损失还没有发生，但如果继续按照原来合同的约定履行下去，上家或者林先生的损失就在所难免了。

　　所以，因情势变更有可能承担损失的一方，据此与对方协商变更合同，也在常理之中。但是，对于损失的分担，也应该本着公平公正的原则，协商共同分担才对。上家要求将所有税负均由林先生承担，显然是有失公平的。

　　但是，由于在原来的合同中没有做出明确的约定，同时，在合同双方中，显然林先生处于弱势地位，因而才被摊上了这份糊涂账。

　　记者：如果没有发生您所提到的一房多卖、一女多嫁的情形，也没有对相关的突发营业税税收方面作出特别的约定，在这样的弱势情况下，林先生的权益还能够得到保障吗？

　　商建刚：分两种情况。第一，如果上家要求全部由林先生承担而协商不成，上家应向林先生承担拒绝履约的违约责任。林先生可以要求返还已付的钱款，同时要求双倍返还定金，至于能否主张其他违约责任，还要看合同具体的约定；另外，如果林先生还想继续让上家履行合同，将房子弄到手，那也可以起诉至法院，要求上家继续履行合同。

　　不过，一般情况下，像林先生这样的下家都不愿意将自己放到法庭上去，麻烦太多。

　　记者：如果买的不是“转”期房，而是现房，还会有税收方面的相关扯皮的麻烦吗？ 

　　商建刚： 其实，如果林先生买的不是“转”期房，而是现房，在时间允许的情况下，完全可以赶在6月1日前将各种税赋缴掉，也不会发生后边的一系列麻烦了。

　　楼市提醒 

　　林先生顶风作案买了“转”期房，赶上6.1大限，引来一堆麻烦事。从他身上，一定要吸取教训——

　　最好不要摸“转期房”这个烫手山芋，顶风作案终究风险太大。

　　一旦要签订期房转让合同，务必慎重。要不然签订预购协议时加重违约责任，以此给违约方施压，加大违约成本，限制恶意违约；要不然就直接签订买卖合同，同时对买卖合同的生效附设一个条件，如约定 “卖家取得小产证后合同开始生效”。

　　据《合同法》第45条规定，“"当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”

　　“这种操作模式对买卖双方来讲都有可靠的法律保障。”商建刚律师这样讲道。

　　“营业税、契税”等政策性质“情势变更”，最好事先在合同中预见性的有所约定，避免不必要的扯皮麻烦。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097