《定金协议》真实有效 期房限转不能作反悔理由

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报　　 2005-07-08 11:18

为抑制炒楼盘的炒家哄抬楼价，上海市政府在2004年4月20日颁布了期房限转政策，规定自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后方可进行转让并按规定办理房地产转移登记。那么在该规定之后，房屋买卖双方所签订的期房转让是否有效呢？近日，本市静安法院判决了这样一起期房转让纠纷，法院对要求确认《售房定金协议》无效的方先生诉请，判决不予支持。

2003年5月，方先生与房产商签订了商品房预售合同，以113.85万元购买了本市常德路500弄内的一处商品房，合同写明该期房于2005年6月30日前交付，在房产商取得了房地产权证（大产证）后的15天内，为业主办理房地产权证（小产证）。

在2004年10月28日，方先生通过某二手房中介公司，与看中他该房屋的邱先生签订了《售房定金协议》，约定方先生将该房屋以176.5万元出售给邱先生，在方先生取得小产证后一周内，双方办理转让过户手续。10月29日，邱先生支付给了方先生购买该房屋的定金100万元。可在2005年3月1日，方先生分别发函给中介公司和邱先生，认为根据市政府的规定在没有取得产权证的情况下，期房是不得转让的，要求邱先生领回已支付的房款100万元，却遭到了对方的拒绝。

今年3月14日，方先生要求推翻原先与邱先生达成的期房转让协议，一纸诉状告上法院。他说根据房地产转让办法的有关规定，未依法登记取得房地产的房屋是不得转让的。

且市政府也规定没有取得房地产权证的房屋是限制转让的，那么按照国家合同法的规定，与邱先生所签署的《售房定金协议》应为无效。特别是目前政府又出台了取得产权证的房屋，若在2年内转让的，需缴纳总房价的5％的营业税，再在这样的条件下转让，显然对自己是极为不利的，也是不公平的，况且该房屋有抵押贷款未偿清，也是不符合转让条件。

邱先生在辩称中认为，是因为市场变化太快，这才导致了方先生要求毁约，不愿意出售该房屋。双方之间的《售房定金协议》是一种附条件的民事行为。市政府的相关文件只是规定商品房在未取得产证前，房地产部门不予办理转让的预告登记，不适用本案。自己也早向对方支付了100万元，足以让方先生归还贷款。方先生再说有房屋抵押，不能转让则显得毫无道理。

法院认为，双方所签署的《售房定金协议》，是约定该房屋的转让是有条件的，即在方先生取得小产证后的一周内，双方再签订房屋买卖合同。根据方先生与房产商签订的《上海市商品房预售合同》中约定，至今方先生距取得所购买的房屋产权证，尚有一段时间，如此该房屋的转让条件就没有完成。上海市人民政府颁布的（2004）16号文件，只是规定预售商品住房，应在竣工并取得房地产权证后才能交易转让。而尚未取得房地产权证前，不予办理预售商品房转让的预告登记，该规定并不适用本案。至于方先生所说的该房屋尚有抵押，其实只要及时履行合同清偿贷款，抵押权是可以撤销的，不影响该房屋的转让。法院遂一审判决对方先生诉讼请求不予支持。

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