下家买房时"吃药头"　发现房屋沉降可退房

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-07-08 14:43

案例 

　　买卖双方期房转让签订了定金协议，约定定金为人民币5万元。买方约定，签定金协议当日除支付该笔定金外，还支付上家人民币35万元的预付房款。签定金协议前，双方还约定协议完成后，上家便将该房地产交付下家使用。但签约当日，上家以开发商延迟交房为由将原口头约定的交房时间推迟了3个月，并且拒绝说明开发商延迟交房的理由。签订定金协议两个月后，下家从其他途径得知该房地产由于沉降问题严重，检测不合格，因此开发商无法交付该房屋予业主。下家因此提出要求解除原定金协议并不再购买该房地产。上家提出，若下家不购买该房地产属于违约，要没收对方已付的40万元房款。 

　　分析 

　　该交易涉及以下几点：一、卖方在出售该房地产时存在故意隐瞒该房存在的重大质量瑕疵。二、买方在此种情况下提出将不再购买该房屋是否属于违约行为。三、买方行为若构成违约，应当支付多少赔偿款，卖方是否有权没收买方支付的40万元房款。 

　　我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。这一交易中，卖方以不知情为由故意隐瞒该房地产房屋沉降的事实，导致买方在违背真实意思的情况下订立了购房定金协议。可见，该定金协议是可变更、可撤销的。买方可以要求人民法院或仲裁机构撤销。 

　　在定金协议合法有效的情况下，若买方单方提出终止合同，则属于单方违约，卖方有权依照定金协议的约定，将买方已经支付的定金全额扣除。 

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