合同纠纷缺乏准确依据　市场呼唤更严密合同

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2005-07-15 11:35

在房屋买卖合同中，个别约定条款由于不同的解读和理解，会产生不同的结论，买卖双方在产生合同纠纷时就缺乏准确的依据。这就要求有关部门在制定房地产买卖合同时，更加严谨和规范。

　　2004年5月30日，申请人(以下简称乙方)与被申请人(以下简称甲方)，就西藏南路1739弄耀江花园某室(以下简称系争房屋)订立了一份房屋买卖合同，使用的文本是格式化的上海市房地产买卖合同。双方在合同中除确定房号、建筑面积、成交金额、付款方式、期限及仲裁条款等外，还约定了如甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付乙方，应当向乙方支付违约金，逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，甲、乙双方还同意约定乙方有权单方面解除合同；如乙方解除合同，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%，甲方应在接到书面通知之日起7日内退回乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。

　　然而，在履行过程中，因房价上涨较多，甲方未按约定时间交付房屋且超过7日，并向乙方发传真表示要求解除合同。乙方同意解除合同，但要求甲方支付超过总房款20%的赔偿金。甲方不同意乙方的要求，乙方遂将甲方诉至于仲裁委员会，要求继续履行合同。

　　律师分析：

　　在解读本案例时，由于对合同条款内容有不同的理解，产生了两种不同结论的争议。

　　结论一：乙方有权要求甲方继续履行合同

　　理由一：上海市房地产买卖合同第十条第二项规定：乙方有权单方面解除合同，是指甲方未按约定的期限交付系争房屋给乙方且超过7日，乙方有权选择解除合同或要求继续履行合同。简言之：交付违约，乙方有选择权。

　　理由二：即使合同没有约定乙方有选择继续履行合同的权利，乙方可通过放弃单方面解除合同的权利而导致有效合同的继续履行。

　　结论二：乙方无权要求甲方继续履行合同

　　理由一：上海市房地产买卖合同是格式化的房地产买卖合同文本，其第十条所属的有三项选择。第一项为：合同继续履行条款。即，不管甲方违约的行为如何，约定合同继续履行且甲方支付违约金。第二项为：乙方有权单方面解除合同。第三项为空格，甲、乙双方协商选择确定填写内容。显然，第一、第二项为并列项，即第二项不具有兼容第一项的意思表示，否则，规范文本没必要约定三项内容供双方选择。

　　理由二：甲、乙双方对合同条款的约定应是一种明示行为，而不能将暗示或默示作为合同的条款内容。上海市房地产买卖合同第十条第二项没有约定乙方有权选择，则乙方就不享有选择的权利。

　　理由三：本案例中，乙方对甲方要求解除合同的违约行为和传真作出了书面的同意回复，应被视为行使了解除权且已生效。放弃一种权利并不意味着导致另一种权利的产生。合同约定了乙方有单方面解除合同的权利，如乙方放弃，则乙方无法追究甲方的违约行为。

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