出租房屋物业费谁付

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2005-07-15 12:01

案情回放

　　今年初，张小姐向房产中介公司求购二手房。之后，即有中介通知张小姐去江宁路某号看房，当时有一男士曾某及中介工作人员朱某陪同在场。后来，决定买房的张小姐收到中介通知，前往该公司下属的新闸路分店，与售房人陈先生签订房地产买卖合同，在场的还有看房时遇到的曾某以及一位王某。

　　经中介操作，售房人陈先生把已收取的5万元定金先交给中介，又另向张小姐收取了10万元定金。中介先向张小姐出示了一份房价为207万元的房屋买卖合同让她阅读，后又拿出6份合同让张小姐逐一签字，但合同上标明的房价为197万元，中介对此不作任何解释。

　　其后，中介向售房人陈先生表示，买房人张小姐为了获得高额贷款，要求做高房价至207万元。陈先生对此没有表示异议，但提出要中介出具证明，在这种情况下，中介出具了房屋实价为197万元，房地产买卖合同上标价为207万元，目的是买房人张小姐贷款之需的证明，上面还加盖了中介门店的图章。

　　今年1月，买房人张小姐向中介支付了中介费1万元，又按中介要求，在4天后将10万元房款交给了中介。3月间，张小姐向售房人陈先生索要由中介代收的10万元房款的收据时，陈先生表示从未收过这笔钱。这引起了张小姐的警觉，她发现自己的10万元被中介“猫腻”了。4月，张小姐把中介告上了法庭。

　　张小姐表示，中介瞒着出售人把房价抬高了10万元再卖给自己，对出售人则谎称合同上多写10万元是为了配合自己办理贷款，但事实上自己从未向中介提出过这种要求，这完全是中介利用执业便利，采用不正当手段，欺上瞒下签订虚假合同，骗取约定房价之外的溢价款10万元，因此要求中介返还10万元并作赔偿。

　　法院审判

　　中介辩称，当初看房时遇到的曾某称是购房人张小姐的朋友，是曾某提出为办理贷款要做高房价，而这一主张也得到了售房人陈先生的同意，买卖双方也都在合同上签了字。事后，曾某和签合同时在场的王某承认做高房价是想获得差价，不过自己并没有欺诈故意，10万元也已付给了王某，并非自己占有。中介还向法院提供了王某收到10万元的收条一份，以及房地产买卖居间合同一份，证明交易最初的签订者是曾某。

　　对于中介所称的曾某与购房人张小姐是朋友关系，售房人陈先生对曾某获取差价无异议，10万元已被案外人领取等情况，均遭到张小姐和陈先生的否认。法院从查明的事实分析认定，交易过程中中介制作了不同定价的合同，还不向购房人张小姐表明真实的交易价格，事后从张小姐处索取了10万元的差价，均与常理不符，张小姐要求中介返还10万元的差价可予以支持。同时，鉴于中介在交易过程中隐瞒真实房价，致使购房人利益受损，中介因此无权获得服务报酬。最后，法院判决中介返还张小姐共11万元的差价款和中介费。

　　律师点评

　　上海国和律师事务所的龙陈律师表示，中介“低吸高抛”、赚取差价的现象在二手房交易中已显得较为普遍，并且这还成为了一些中介的重要利润点。“房产中介‘吃差价’通常所采用的手法是：对售房人压低评估价和登记售价，对购房人抬高市场行情，以此制造出一个差价空间，进而牟取不正当利益。根据《城市房地产中介服务管理规定》第二十一条第一款规定：房地产中介服务人员在房地产中介行为中不得利用工作之便，牟取其他不正当利益。因此，这种行为是被法律法规所明令禁止的。”

　　龙陈律师还提醒购房人，2003年10月1日以来，房产中介佣金标准的下调，对房产中介公司的经营冲击比较大，而一些不规范的中介公司利用购房人对二手房交易流程的不熟悉以及交易双方信息的不对称，想方设法采取打擦边球的手段捞取外快，赚取佣金以外的不法收入，而购房人往往被蒙在鼓里。而根据2003年《关于规范上海市居住房屋买卖租赁中介经济服务收费的通知》中的规定，房地产经纪公司在居间活动成功后，除了可向上下家按在房产交易中心登记的总房价的1%收取佣金外，其他费用一概不允许收取。同时，根据我国《合同法》第四百二十五条的规定，居间过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要信息或者提供虚假情况，损害委托人利益的，居间人不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。所以，针对本案中介“吃差价的行为，其获取的不当利益应当返还购房人并无权要求支付报酬，法院的判决也是合理的。

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