开发商延期办证 业主售房交纳营业税可否索赔?

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海名牌楼市　　 2005-07-21 13:22

开发商延期办证

　　业主售房交纳营业税可否索赔

　　去年年初，林女士购买了某楼盘商品房一套，在与开发商的购房合同中约定，交房时间为：04年6月30日。后开发商延期至04年7月20日才交房，但开发商对各业主进行了补偿。交房后，关于何时办理小产证开发商并未告知。

　　04年11月7日，林女士将新购房屋出售给第三人，并约定待小产证办下后进行过户。在林女士催促开发商办理小产证时发现，在与开发商签订的购房合同中，并未对小产证办理时间和延期责任作出约定。后至05年3月底，林女士才拿到小产证。而在此前的3月7日，上海市新出台关于房屋交易交纳差额营业税的规定。在与第三人进行房屋过户时，林女士不得不交纳了差额营业税。

　　林女士想问：若合同中未约定小产证办理时间，开发商是否可在交房8个月后办理小产证，法律上有无办理时间期限的规定？开发商是否存在延期的行为？

若非开发商延期办理小产证的行为，自己可避免交纳营业税，该营业税的损失是否可向开发商索赔？

　　【律师看法】

　　此案涉及购房者在买购房过程中与开发商因产权证的办理时间产生的纠纷。

　　目前购房人“办证”难的主要原因之一，是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘，不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。 为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，建设部第88号令——《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。所以开发商存在延期行为。虽然林女士与开发商签订的购房合同中未对办理时间作出约定，但开发商仍应遵守相关的法律规定。（据一般情况，产权证的办理时间应在购房格式合同中约定）。因此，林女士可依法追究开发商延期办证的责任。

另，由于林女士和开发商间的购房合同与林女士和第三人间的房屋买卖合同，是两个独立的合同，并不存在关联，且林女士在未获得小产证的情况下，将房屋出售给第三人，就应承担可能发生的风险。根据我国《合同法》的规定，开发商对林女士交纳营业税一事并无过错。

由此，林女士可向法院起诉，要求追究开发商因未能及时办理产权证的责任，但无权要求开发商承担交纳营业税的损失。

婚前与男友合资购房

房产证无己名怎么办

黄小姐与丈夫于婚前共同出资并贷款购买了一套商品房，丈夫为贷款人，房产证上产权人为丈夫和丈夫的女儿（与前妻所生）。婚后黄小姐想转让该房地产，但发现须丈夫的前妻出面代其女儿（未成年人）签字才能实施转让，为此，她希望将丈夫与前妻的女儿的名字从产权证上去掉，但由于涉及《未成人保护条例》，该女儿的名字不能去掉。

　　黄小姐觉得，由于该房地产首付款为自己与丈夫共同出资，尽管目前贷款人为丈夫，但还贷是由双方共同承担的，而丈夫的前妻及其女儿实际并未出资。黄小姐问，自己是否有房产的所有权？目前怎样才能确保自身合法利益不受侵害？

　　【律师看法】

　　不动产权利是以不动产权证记载的人为准。产权证没有记载的不是不动产权利人。不动产权利人是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他经济组织。该房地产权证上没有黄小姐的名字，黄小姐自然就不是该房地产的合法产权人，对该房地产的处分不享有权利，享有该房地产处分权的人只能是黄小姐的丈夫和他的女儿（因未成年，由其监护人——黄小姐丈夫的前妻代为行使）。

　　要维护黄小姐的合法权益，可采取以下办法:1、弄清楚黄小姐丈夫的女儿出现在产权证上的原因，证明其不具有产权人的资格，同时收集能证明该房地产是黄小姐婚前与丈夫共同出资，婚后共同还贷，属夫妻共同财产的证据，向法院提起确权诉讼，依法院判决为依据，向房地产交易中心提出增补或变更产权人的申请。2、与丈夫及其前妻协商将该房地产的部分权利（黄小姐实际出资部分）赠与黄小姐，赠与合同经公证后，按规定缴纳登记费、印花税、契税后，在产权证上增补黄小姐为产权人。3、与丈夫及其前妻协商，将该房地产的部分权利（黄小姐实际出资部分）转让给黄小姐（当然只是签订买卖合同，不支付费用），按交易过程规定缴纳买卖部分的印花税、契税、交易手续费后，在产权证上增补黄小姐为产权人。

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