中原指导：教你如何准确计算房地产投资回报率

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 羊城晚报　　 2005-07-22 15:21

“六一新政”实施以来，短线投资房产获利的行为受到沉重的打击，不少投资者由此纷纷将投资房产的方式转为中长线。对于购买物业后以收取租金作为收益回报的投资行为，怎样衡量投资回报是否理想，需要有一个科学、准确和适宜的投资分析方法，计算投资回报率就是其中最主要的方式。 

　　据中原地产从业员的经验所得：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为： 

　　租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 

　　举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。

　　那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％ 

　　这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 

　　中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为： 

　　投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 

　　以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％ 

　　这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。 

　　目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。 

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097