楼盘品质改变开发商是否违约

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2005-07-22 15:28

朱先生：前年我因相中小区整体环境而购买了一套期房。该小区是分期开发，我买的是一期，小区总平面图（包括一期和二期）已附在商品房预售合同后面。今年我入住后不久，发现小区二期规划中原有的景观、楼层、楼栋间距等都发生了很大改变。我们一期一些业主与开发商进行了交涉，要求开发商承担违约责任。但开发商认为我们买的是一期，二期怎么样与我们没有关系，而且二期规划变更是经过政府部门批准的。请问开发商的说法有理吗？

上海联业律师事务所王展律师：目前有不少开发商采取“一次规划、分期开发”模式开发楼盘，但这种模式往往容易引起楼盘前后期之间的开发矛盾，“开发商擅自变更二期规划”的问题就是这种矛盾的突出体现。我们认为该小区开发商的说法是缺乏法律依据的。首先，购房者所买的期房所属小区包括一期和二期，在小区总平面图已纳入购房者与开发商签订的商品房预售合同的情况下，无论是一期还是二期的规划都属于开发商对购房者的承诺，对开发商都有约束力。其次，二期规划变更虽然是经过政府有关部门批准的，但这并不能免除开发商应承担的民事责任，因为政府部门只是根据开发商的报批申请进行审核，如果开发商对购房者承诺一种规划，然后又拿另外一种规划去报批或未经购房者同意擅自向有关部门提出变更规划申请，都是对购房者的一种欺诈。最后，合同法强调有约必守的原则，在合同对小区整体规划已有约定的情况下，开发商理应诚信履行自己的义务，如二期规划确需变更，也应当事先征得购房者的同意，要不然，小区一期的购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。