别忽略了协议中的细微处 中介以小博大该小心了

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 网文　　 2005-07-29 10:22

在二手房交易中，中介公司为了是交易成功而得到佣金，往往在上下家签订买卖合同之前，分别与上下家签订相关定金或意向金协议，以保证把生意做成。然而，一旦有上家签了协议却反悔不肯卖房，导致交易不成，若下家付出了定金，协议中写明赔偿细节，中介公司也是要赔偿下家部分损失的。有时，中介公司太急于做成生意，也会忽略合同中的某些细节，导致上下家成交了却得不到该得到的佣金。

在此，静安法院李鸿光法官通过两则案例提醒消费者：签订协议要慎之又慎，细致再细致，到了该维护自己合法权益的时候，一个关键的细小环节，就是保护自己的最大证据。

二手房交易成功

中介10万元佣金为何不该收？

房产中介公司为防被上下家交易跳开，往往会提出要买方支付一定的钱款作定金，来保证买卖合同的履行。但若遇上高智商的买家“炒手”，房产中介公司也难免失手吃亏。

2004年5月19日，黄小姐与某房产中介公司、及房屋的出售方邹先生，就本市中华路一处房产买卖，三方签订了《定金保管书》，由黄小姐作为买家，向邹先生支付定金人民币50万元，约定该定金由房产中介公司作暂保管。若在同月21日，黄小姐与邹先生不能达成协议，被保管的定金全额如数返还黄小姐；若房屋买卖达成协议的，该房产中介公司可获取50万元定金中的10万元作为佣金。

之后，黄小姐指定了某置业发展公司与邹先生指定的一家房地产投资公司签订了转让协议，黄小姐声称自己没有与房屋出卖人邹先生在约定的时间内达成协议，该中介在一周内返还给了黄小姐40万元，而其余10万元不退回。

为要回这10万元佣金，黄小姐在向该房产中介公司交涉不成的情况下，于今年4月18日起诉到法院。法庭上，该房产中介公司则称，定金保管书约定的房屋，由黄小姐指定的一家置业发展公司与另一家房地产投资公司签订了转让协议。这10万元是黄小姐同意由中介公司作为佣金收取的。认为交易成立，收取该佣金并无不妥。

法院认为，黄小姐与该房产中介公司，以及房屋出卖人邹先生签订的定金保管书，明确约定该房产中介公司是定金的保管人，还约定只有在黄小姐在与出售方签订房屋买卖合同时，中介公司才有权收取10万元佣金。现该房产中介公司没有证据证明，黄小姐与该房屋出售人达成买卖成交，那么中介公司收取10万元佣金的条件不成立，根据保管书的约定，该房产中介公司只是定金的保管人，遂一审判决支持了黄小姐的诉请。

案例二

交易不成协议在

中介该不该赔付3万元？

从事房屋买卖的中介公司，总想促成买卖双方的成交来赚取佣金。若中介公司心态失衡，要想通过中介协议赔偿金来约束买家，合同约定不明最终却把自己归于“套牢族”。

2003年10月29日，张女士与本市一家房产中介公司签订购买意向书，约定由张女士作为购房人，通过该中介公司购买上海市富民路某号房屋，合同总价为1120万元。双方约定签订此意向书时，张女士向该房产中介公司支付意向金10万元，签订协议之日起45日内再签订正式买卖合同。如因张女士原因导致正式合同无法签订，已付意向金则不予退还；如因业主原因导致正式合同无法签订，已付意向金在2个工作日内返还，该中介公司另行支付3万元赔偿款。签约当日，张女士即向该房产中介公司支付意向金10万元，直到签订房屋买卖合同时，房产中介公司告知张女士房屋业主不愿出售，张女士在2003年12月5日，从该房产中介公司处领回10万元意向金。后双方为赔偿费用协商不成，在2005年1月11日，张女士起诉法院。她要求该中介按签订的购房意向书支付违约金3万元。

法院认为，签订的意向书是双方真实的意思表示，张女士支付意向金10万元，并承诺如反悔不买时，房产中介公司有权不退还意向金。那么作为居间方的房产中介公司在收取意向金的同时，对业主方反悔不卖时，仅承诺退还意向金，这显然对张女士不公道。张女士在签订意向书时，要求给予适当赔偿，符合交易的公平原则。那么，作为房产中介公司在交易不成的情况下，理应按照意向书所约定的内容，履行3万元的赔偿义务。法院作出赔中介公司赔3万元的一审判决。

法官点评

中介公司本想为收取的佣金加上一道保险，有买卖双方及中介公司一块签署了《定金保管书》。但是，该房产中介公司还没有读懂类似“智力大冲浪”里的脑筋急转弯“谜底”。签订的《定金保管书》中，清楚地写明购买方只能是在黄小姐的前提下，收取佣金10万元才能生效。若系他人代黄小姐行使了购买方权利人，或由黄小姐借用他人的名义谈妥房屋买卖，该《定金保管书》约定收取10万元佣金，就不具有法律效力。

粗心的房产中介公司业务员，自以为有了黄小姐的签名，又有了到手的50万元定金，就可万无一失了。聪明的房产中介公司最后还是被聪明的买家温柔地“玩了一遭”。现在，生意虽然难做，但这里也要给房产中介公司也提个醒：签订协议中，细微处要当心。

用3万元来“博”10万元，对房产中介公司来说，是一种“以小博大”的“游戏”。既然是“游戏”，那么就要按“游戏”的规则行事，张女士付出了10万元意向金，最终房屋买卖没有成交，她当然有权利向中介公司索取3万元的赔偿。

法院认为，这起房屋买卖的全过程是完全通过该中介公司联系交易的，对买卖合同未能签订的真正原因，应该由房产中介公司负责举证。法庭上，该房产中介公司已承认了是业主不愿签约的事实，导致房屋买卖合同无法签约的事实成就，该房产中介公司理应履行赔偿承诺。至于该房产中介公司辩称赔偿金明显过高，法院则以为从近两年上海的房价上涨因素及张女士支付意向金的利息损失等客观状况分析，最终判决支持了张女士的诉请。