律师提醒:签署合同仔细推敲 防"不平等条款"

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-08-02 15:07

随着一系列房地产新政的出台，原来的房地产卖方市场有望转化为市场经济常态下的买方市场。作为购房者，在签署合同时一定要对合同条款仔细推敲，尤其是对多出自专业人士之手的房地产合同补充条款，最好是请专业房产律师把关，切实保障自己的权益。

　　一、贷款条件要求苛刻。有的开发商为了降低自己的经营风险，在补充协议中就贷款问题规定的条件比较苛刻，如：“购房者在合同签订20天内未办理完毕按揭贷款手续或未能以开发商同意的方式付清房款的，开发商有权单方面终止合同，购房者应向开发商赔偿总房价款20％的违约金。”

　　银行贷款审批有一个程序，其中不确定因素很多，尤其是受政策影响很大。而如果合同中对贷款的时间和违约金数额约定很苛刻，会导致即便非因购房者的过错办不出贷款，购房者也要付出巨额违约金的严重后果。

　　购房者要对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断，以免房子买不成却要支付巨额违约金。在贷款条款上最好补充约定：“如果非因购房者的重大过错而办不出贷款的，购房者有权解除合同”。

　　二、条款排除宣传、承诺内容。有的补充条款约定：“合同以及附件、补充条款若与预售合同的约定不一致，以合同附件和补充条款的约定为准。除此之外，其他任何形式广告，宣传资料、售楼书、样板房、照片等资料的内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件和补充条款之内容为准。购房者亦不援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提出主张。双方亦声明同意，在签约前及签约后，开发商销售人员或有关人员口头或电话的承诺与说明，如未形成双方共同签章的书面文件不具法律效力。”

　　上述约定实质上就等于赋予开发商可以有说一套做一套的权利。不管开发商在售楼时说得怎样天花乱坠，只要不写进合同，就对开发商没有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“开发商在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，开发商的此种补充条款是显然违背最高院该条司法解释的，本质上是排除其在售楼过程中做出的宣传、允诺对其应有的法律约束力。

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