08下半年如何选房？“轨道交通+小户型+中外环”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 2008-07-10 10:17
08年已经过半，上海楼市交投行情却普遍低迷，成交量与去年同期相比已不可同日而语。即使在被业内外寄以厚望的5月份，市场也没有走出明显回暖的行情。此外，今年持续不断的调控措施、土地一级市场的频频遇冷、珠三角商品住宅价格的回落都加重了市场的观望情绪，目前市民入市变得更加谨慎、节奏较为缓慢，下半年市场行情继续在低位运行的可能性很大。
在市场疲软之际，去年楼市全线飘红的大好景象如今已难以复制，沪上各在售商品住宅的去化形势必然出现分化。21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，轨交沿线的小户型楼盘将在下半年中更易得到市民欢迎、抢占市场先机。小户型能有效控制购房总价，这对绝大多数首次置业的购房者而言十分重要。而轨道交通使得房源的交通通达性很强，既能给置业者提供便捷交通，又有利于日后将该房源变卖出售或者对外租赁以获得较高的租金回报。
中外环
在区域上，外环线附近近郊楼市的成交量在最近几年中逐步上升，成为上海商品住宅交投最为集中的区域。因原本的生活基础设施相对匮乏，在各项重大配套（特别是轨道交通线路的建设、开通）逐步完善的过程中，近郊楼市的房价在也每每因此大幅飙升，是全市房价上涨最为明显的区域之一。但是，这些区域在过去数年中房价的大幅飙升已提前透支了楼市的上升空间，短期内上升动力匮乏。另一方面，近郊楼市后续可供应量庞大，在目前市场购房能量大不如前的情况下，近郊楼市甚至面临着房价调整压力。而城区内住宅项目因区位优势明显、后续供应量相对较少、各类配套设施完备的三大优势，在疲软的市场环境下，将获得市民更多的关注。
可开发用地的紧缺导致上海城区在售和在建商品住宅的数量、总体量越靠近市中心越少，因此有轨道交通通达、位于中外环间的板块很可能是08下半年城区范围内楼市交投最为活跃的地带。其中浦东的6号线南北两端、宝山的外环线内区域一直就是中外环间的几个热点区域。上述区域是上海外环线内侧沿线各区域中轨道交通分布最为集中的几个区域，而与中心城区相比，其相对较低的房价能使得业主购房支出大大降低，却也能够通过轨道交通快捷前往中心城区享受繁华商圈所带来的便利。
21世纪不动产上海区域市场中心的研究数据显示，在6月前17天全市商品住宅成交量最高的10个楼盘中，共有8个楼盘是位于外环以内，这与去年楼市火爆时期近郊楼盘纷纷进入全市成交量前十名的态势相反。从6月新推房源的去化速度上来看，6月前17天上海全市推盘量在1000平方米以上的18个上市公寓（不计动迁、配套）楼盘中仅有5个楼盘的房源去化率在3成以上，而这5个楼盘全部位于外环内。从是否靠近轨道交通站点来区分，这5个房源去化率在3成以上的楼盘中有4个楼盘是轨道房。从价格方面考虑，上述5个楼盘中，仅有天山怡景苑成交均价为2.13万元/平方米，其余4个项目的均价在1.2-1.6万元/平方米。
轨道
宝山南部的大华、上大、共康、高境四个板块在售项目众多，产品类型分布广泛，市民选择范围很大，其中也不乏小户型产品。3号线、1号线、7号线由东向西纵向穿越上述四个板块，公共交通较为方便。从各板块的生活配套上看，既有成熟的高境、共康板块，也有上升潜力巨大的新兴居住区，如大华、上大两个板块。在价格上，上述四个板块的价格水平在中外环间仍属较低水平。四个板块年初至今的（截止6月17日，下同）公寓（不计动迁、配套）成交均价分别为共康：12119元/平方米、高境：12178元/平方米、上大：9081元/平方米，大华：10937元/平方米。
浦东的南北两端分别是高桥和三林板块，依靠大型市政规划的利好和轨道交通6号线的刺激，这两个板块的楼市成长迅速。高桥目前商业设施主要集中在世纪联华附近的清溪路、张扬北路上，银行、超市、家电商场等聚集于此。其他教育、医疗的配套也基本可以满足居民所需。板块内在售的新盘主要有高桥新城、连城新苑、金地未未来、绿地威廉公寓等，楼市交投的总体量难以和南部的三林板块相比，但年初至今，该板块的公寓成交均价高达15976元/平方米，与去年同期相比几乎翻了一倍。
三林板块是浦东区近年来发展最快的楼市板块之一，品牌开发企业众多。三林目前已有6号线和8号线，实现对其他繁华商业中心的快速连接。未来还有7号线和11号线在区域内设站，届时三林将成为上海轨道交通线路最为密集的区域之一。另外，中环线浦东段预计将于明年建成通车，可进一步缓解三林板块交通的拥堵。受世博辐射利好、交通条件的快速发展、生活配套的逐步完善，三林房价上升迅猛。06年三林的商品住宅均价只有9010元/平方米，07年则上升至10498元/平方米。今年年初至今（截至6月17日），三林的公寓成交均价已经达到了14969元/平方米。
户型
目前市场上海流行的小户型楼盘，既有中规中矩的小户型产品，也有户型创新的小户型，但都能取得不错的市场销售业绩。就后者而言，创新型的小户型产品颠覆了以往人们对其的一贯认识：小户型也可以做的很好而不是在楼宇中作为大户型的陪衬和补充，偏居一隅。创新型小户型在采光、通透性、户型方正等方面，都较之前的小户型房源有了长足进步。Mini洋房以及下文将提到的"高层towmhouse"小复式房，都是创新型小户型的代表，已经得到大量市民的认可，预计在下半年楼市的平淡行情中，它们仍将有很好的市场表现。
天山怡景苑作为上海城区为数不多的70/90项目之一，在上市后市场表现一直较好，但在房型设计上的特色不明显。6月2日，该案推出6.23万平方米公寓房源。截止6月17日，该案已售出52%的可售房源，套均成交面积为92平方米，套均总价197万元，成交均价为21315元/平方米。该案位于为威宁路507弄，房型以90平方米左右的两房为主，并且有部分60平方米左右的一房，三房面积在130-140平方米左右。该案各类配套设施丰富，教育资源从幼儿园到高中均有；地铁2号线威宁路站近在咫尺、多部公公交车通往中心城区个繁华地段，公共交通条件发达。
近期另一个市场表现抢眼的项目是金地未未来，位于浦东张杨北路2899号，毗邻6号线五洲大道站，绝大部分均为装修房。该案在6月9日和17日分别推出3.28万、2.01万平方米房源，截止17日，已经去化40%的可售房源，套均面积114平方米，套均总价181万元，成交均价为15869元/平方米。该案80%的户型面积小于90平方米，包含有60平方米左右的一房，90平方米左右的两房，90-115平方米左右的三房，150平方米左右的四房。该案的"高层townhouse"小复式房是其户型的一大特点，市民对其的高度认同也是该案在推出后快速去化的重要原因之一。
将小户型打造成精装修的花园洋房逐渐流行开来，且受到市场热捧。退台设计是花园洋房的主要形态之一，这一设计颠覆了普通多层住宅平板立面造型，在合理控制户型面积的前提下并不损失房屋套型的方正，露台或花园的设计加大了业主的活动空间，也使房屋的采光效果大大提升。万科的MINI花园洋房有白马花园和金色雅筑两个代表项目。而金地未未来的花园洋房中，其4、5层的房型面积也是在90平方米以下的小户型产品。金色雅筑位于浦东区三林路1300弄，6月前17天的成交均价为17891元/平方米；白马花园位于松江新桥明中路1010弄，6月前17天，该案的公寓成交均价为11732元/平方米。
价格、面积
21世纪不动产上海区域市场中心的研究数据显示，6月前17天，全市公寓（不计动迁、配套）套均成交面积在90-120平方米之间的公寓房源总成交量所占比重高达50.36%，而套均成交面积在90平方米以下的房源总成交量所占比中仅为17.01%。由此可见，上海的90/70项目尚未真正占据市场主流。但只要小户型产品推盘面市，一般都能取得不错的销售业绩，市民十分欢迎这一产品类型。预计在下半年楼市的疲软走势下，不少项目将加快项目销售进度，更多90平方米以下的小户型房源将推盘面市。
6月前17天，全市公寓房源成交套均总价在150万以下的总成交量所占比重为56.06%，购房者对于150万元购房总价的接受程度很高。价格方面，尽管上海楼市已经低位运行超过半年，但期望上海房价在短期内大幅下降的可能性并不大，要降低购房者支出只能缩小房源面积。因此，在市民购房总预算一定的情况，小户型房源的出现无疑会吸引更多购房需求的释放。若以1.2-1.6万元/平方米的单价、90平方米的总面积计算，在中外环间购买一套公寓的总价为108-144万元。若市民选择房型面积为60平方米左右的一房，其购房成本还能在此基础上下降三分之一。（来源：21世纪不动产）
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