霸王条款埋下索赔杀机 中介无理反诉未获支持

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-08-08 09:40

朱女士委托中介公司买房未成，要求退还中介费竟然被中介拒绝，遂向法院提起诉讼。不料在法庭上遭到中介公司反诉，杨浦区人民法院日前审理了这起含有“霸王条款”的居间合同纠纷案。

朱女士通过中介和曹某签订了一份居间买卖合同，曹某将其房屋以52．5万元转让给朱女士，买卖双方各支付中介费5000 元。但在签合同时，中介利用她求房心切的心理，写进了不平等条款。如：1。若曹某不出售其房屋视为违约，加倍退回定金（赔偿的定金由朱女士与中介平分）；2。若朱女士不购买此房屋也视为违约，定金不再返还（由曹某与中介平分）。签完合同，朱女士当即支付曹某定金5．5万元和中介费5000 元。

后来因曹某原因，房屋买卖没成交，曹某双倍退还了朱女士定金11万元。因中介没能促成买卖，朱女士则要求其退还中介费，却遭到中介公司拒绝。无奈，朱女士向法院提起诉讼，中介公司在法庭上提起反诉，要求法院判决朱女士从曹某手中拿到的定金5．5万元的一半2．75 万元支付给中介。

法院审理认为，按合同法规定，居间方未促成合同成立的，不得收取报酬。中介依据约定要求朱女士支付赔偿金，因为该约定属于中介公司提供的格式条款，且明显限制了朱女士收取全额定金赔偿的权利，故应认定为无效。最终法院作出判决，中介公司返还朱女士居间费5000 元，对中介公司要求朱女士支付赔偿金2．75 万元的请求不予支持。

法官点评

杨浦区法院承办此案的法官认为，个别房产中介公司为追求利益最大化，在中介合同中精心设计了“霸王条款”，无论交易是否成功中介总是“旱涝保收”，致使买卖双方不知不觉中落入圈套。本案由于原告的疏忽，造成了被告不予以反还中介费，反而要向他付钱的尴尬局面。如果大家能多一点防范意识，这种条款还是能够识破的。

在房屋买卖合同中，哪些条款属于“霸王条款”，我们不妨可从以下三方面去识别：一是该条款是否免除了对方的责任；二是该条款是否加重自己的责任；三是该条款是否排除了自己的主要权利。在上述案件中，中介就是想通过“霸王条款”分享朱女士获得定金赔偿的权利。这样的条款是无效的，但作为购房者，若不注意，尽管之后打官司可以胜诉，但这要付出大量的成本，不如在签订合同之前多长个心眼，多咨询行内人士，以做到防患于未然。