又到买房好时节 逆市购房全攻略(7)

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方网　　 2005-08-08 11:32

　当前，我国房屋二级市场已经全面开放，随之而来的法律纠纷也越来越值得人们关注。

　　近日，本报接到大量报料，反映城市二手房屋市场交易纠纷有关问题，在记者到法院的调查过程中，也了解到近期此类案件数量大幅度增加，仅石家庄市桥西区人民法院，今年上半年以来，就受理二级市场房屋买卖纠纷23件。而在审理中，法官们发现，90%以上的此类纠纷，是由卖方毁约引起的。 

　　这个现象引起了专业领域法官们的高度注意和深刻反思，他们认真分析了此类案件的成因，并以专业的知识和经验，总结出一些规避风险的规则。

　　“一女嫁二夫”

　　事例：法官信手拈来今年上半年发生的一个案件：省城的李先生发出告示，出售自己一套60平方米的房子，很快，房子被刘先生看中，双方以11万价格成交。签订协议后，刘先生向李先生交了2000元定金。但是，就在办理过户手续前两天，事情突然发生变化：李先生以更高的价格———13.6万元，把房子卖给别人。刘先生对这种“一女嫁二夫”的事情非常气愤，将门撬开，入住到房屋里，并起诉李先生违约。经过法院审理，判决李先生双倍返还刘先生定金4000元，并负担诉讼费用，同时，解除双方买卖关系。

　　原因：桥西区人民法院民三庭庭长王进才说，这类纠纷是非常多发而且极具有代表性，原因很简单———房价上涨，利益驱动。

　　王进才进一步分析说：近年来，石家庄市房屋每年上涨幅度大概在8%-9%左右，而在上海等发展速度快的城市，房价每年上涨能达到10%-15%。在这种情况下，买方如果将订金定得过低，违约责任签订轻描淡写，也就是说违约责任抵不过房屋上涨的幅度，卖方很可能就会见利忘义，最终结果：即使法律要他完全承担责任，他的利益还会有较大空间，而且卖方选择毁约，法律也不能禁止。

　　收回当年的福利房

　　另一个案例也代表了一大类卖方违约现象。1994年，赵某从单位分了一处70平方米的福利房，两年后，家庭遇到困难，急需资金，赵某就把房屋卖给了高某，成交价5万元。但是，房子却没有过户，原因是赵某的房产证还没有拿到手，又担心单位查，为了预防双方反悔，他们签订了一份合同：“若卖方不卖，则卖方退回全部房款，并附加利息，若买方不买，则收回所付房款，按每年300元交付租金。”十年后，赵某渡过危机，条件转好，对当初卖房感到后悔，就到法院打官司，要求收回房子。法院判决：由于高某入住后没有办理房产登记，房子由赵收回，所有事项按照当时签订的合同处理。

　　王进才庭长说，房屋二级市场先天不足，也是卖方毁约增多的一个主要原因。

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