沪房价大跌:又到买房好时节 逆市购房全攻略(8)

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方网　　 2005-08-08 11:37

房屋二级市场先天不足，是因为我国房屋二级市场所参与交易的房屋，95%以上都受到有关公房出售政策的影响。房改前，我国实行福利分房制度，当事人只享有住房使用权，1995年后，公房逐步以房屋的标准价卖与房屋使用人，但是又约定5年内不许上市交易，如果交易，首先要争得原房屋产权单位的同意，在同等价格下，本单位的人员不买的情况下，方能卖与他人。这个政策在一定时期内有一定的积极意义，但是也由此引发很多问题。房屋私下交易特别多，有的人需要钱，在规定期限内就将房屋卖与他人，而一些人明知当时卖房人没有房产权证，仍然为了居住的需要而购买这样的房子，为以后埋下隐患。

　　缺乏“交易安全”观念

　　从法理上讲，交易安全观念，是指在房屋买卖中所涉及到的房屋的所有权，所有权权利的现状掌握，以及影响所有权过户的其他因素的情况考虑，将诸多因素一并考虑所形成的交易成功的确信。

　　在采访中，记者注意到，在二手房交易中，虽然存在卖方大量毁约失信现象，但最后，他们产权却往往能够得到法律的保护。这样，即使付出一定的赔偿，对他们来说，由于房价上涨等因素存在，依然是合算的。

　　并不是法律规定有什么偏袒，事实上，由于产权人对自己的产权是明知的，买房人在这方面处于不利地位，民法立法中，已经考虑了对不利方的保护。民法规定，房屋交易，如涉及到的房屋产权与第三人发生纠纷，与买方无关，卖方承担责任。

　　然而，尽管有这样的规定，卖方仍然以种种理由毁约，而且成功率较高。专业领域的法官认为，这主要是买方缺乏交易安全观念所致。在交易中，买方一般会认为房产权证就是产权，殊不知，房产权证署名背后，还有诸多的事实需要了解。

　　法律人士由此针对房屋二级市场交易提出了一个16字方针的对策———清楚产权、完善合同、认真履行、及时办证。

　　“四点”规避买房风险

　　根据审判房屋二级市场交易纠纷的大量实践经验，桥西区人民法院民三庭庭长王进才总结思考后，对当前大量卖方毁约现象作出司法提示。他告诉记者，如果做到这四方面注意，在二手房交易中，一般就不会受到太大损失。

　　记住明晰产权

　　要清楚产权来源，明确产权所有人。

　　买房时，买房人一定要调查卖房人所要出卖房屋的产权来源，明确产权所有人的全部情况，如产权是继承来的，需要其他继承人明示；如产权是夫妻共有的，需要双方同意；如产权是其他共有人共有的，需要其他共有认同意，否则卖方可能以任何一种理由反悔，到时买方会吃亏。

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