二手房曲线置业 淡季最适合卖小买大升级购房

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜房论坛　　 2008-07-22 15:47

　　现在处于房屋销售淡季，而中小户型由于是首次置业的刚性需求，成为了目前市场上的购买主力；而很多大户型的销售相对比较清淡，那么对于一个改善升级型的购房者，此时应该如何决策呢？

　　我们认为虽然现在大户型销售不畅，而这种情况对于改善升级型购房者最为有利，这些购房者反而应该淡季入市，使自己的利益最大化，理由如下：

　　第一、淡季时大户型没有小户型好卖，而且大户型有利于快速收回大量现金，所以出售者一般都会给予明显低于市场价的低价位，以利于快速回款，这样如果某楼盘现在中小户型已经单价降了10%，那么大户型就会再降10%，达到20%的降幅，现在楼市中出现的超低价位都是针对大户型的，这就是淡季时的楼市特点，所以现在出手购买大户型能拿到你意想不到的低价格。

　　第二、如果将来楼市回暖，大户型的价格也会迅速回升，我们认为大户型的一降一升，其差距至少在20%以上，而且在楼市旺季时，大户型由于户型好，朝向好，位置好，都是开发商价格坚挺的户型，也就是开发商在旺季时，绝不忍心把自己最好的产品以低价销售，想和开发商谈个折扣是很难的。

　　第三、现在还有些购房者觉得虽然现在的大户型价格较低，但是自己属于卖小买大，自己的小户型现在行情也不好，是不是等到行情转好，自己的小户型能卖上好价格之后，再拿着钱去买大户型，是不是这样更划算呢？这可能就是购房者最大的误区：对于卖小买大升级购房者而言，应该首先参考两套房屋的价格差值，而不是自己原房屋的绝对值，应该在两套房屋的价格差值最低时进行置换，这样你需要为住房升级付出的现金最少。根据鑫尊置地数据显示，目前同一区域的小户型如果已降价10%，则大户型往往已降了20%，你现在买的价格降幅远远大于卖的价格降幅时，需要为升级增加的现金投入是最低的，那么你何必等着楼市回暖，这些降幅差距都不见了的时候再入市呢？同样一次升级置换，现在进行现金投入成本最低，而且自己新买的大户型未来升值空间最大化，何乐而不为呢？

　　这里有一个真实的成交案例：6月初，家住万柳地区的何先生和他太太一起来到了鑫尊置地万柳地区的涧桥分店咨询。他们现住在马路对面的蜂鸟社区，拥有一间52平米的一居室，当时买下蜂鸟的房子时主要是考虑到孩子要上学，而蜂鸟社区的南面正好是中关村第三小学的万柳分部，这样有了蜂鸟的房子和户口，他们的孩子顺利的进入中关村三小上学，夫妻俩的心愿了却。但是随之而来的问题也出现了，因为孩子上学需要大人辅导和照顾，而平时两个人都忙于工作没有时间，所以就想到把老人接来照顾孩子，可是蜂鸟的户型是小户型，无法满足他们和老人起居的需要，所以他们考虑换大一点的户型，这样他们委托鑫尊帮他们物色房源。鑫尊置地的经纪人详细了解了他们的要求后，根据目前大小户型不同的市场价格表现，以及未来的升值空间。特别推荐了附近区域的世纪城的一套三居室房源。世纪城与蜂鸟社区只隔了一条昆玉河，从地理位置上相差不大，而世纪城毗邻世纪金源大型shoppingMall以及跨通三四环的远大路，交通和配套设施完善。推荐的三居室是世纪城远大园四区的一间120平米的房子，目前价格是15420元/平方米，总价为185万，而年初每平米18000元左右，总价为216万元。何先生的蜂鸟现在的价格是23000元/平方米，一套52平方米的房子价值120万左右，而年初每平米25000元，总价为130万元，两套房价年初的时候差值为86万元。买方几轮讨价还价之后，根据当前的市场行情，何先生在价格方面给予了一定的让步，最终以115万成交，而且因为是买方负责各项税费，所以何先生对卖出的成交价还是非常满意的。何先生欲买的世纪城的房子，业主的报价是180万元，（而年初还是216万元，）后经鑫尊经纪人根据大户型的市场行情以及抓住房主担心房市继续降温急于变现的心理，争取到了业主的折扣，最终以178万成交，与年初的报价相比，竟低了有近20%之多。一卖一买，两相比较，何先生仅多花了60多万，却将自己的一居室换成了一个大三居。（也就是说何先生加上各项费用和契税，只需再添加60多万就将一居室换成了三居室，比年初购买少花了20多万元！）满足了孩子、老人和自己的共同生活，同时也不影响孩子的上学距离，加上世纪城大户型未来房市回暖后的升值空间，何先生可谓一举多得，把握了卖小买大的楼市商机，为自己提升了居住水平。何先生和家人非常满意这次的卖小买大的成交。

　　总之市场淡季时对很多人都是机会，事实上到了7月份时，市场上选择观望的总人数已经远远低于1月份，原因很简单：毕竟上半年一手房加二手房也已经买了七八万套，也就是说有观望队伍已经减少了七八万人，那么对于现在需要购房的客户来说，想想为什么这七八万人选择了淡季买房，这些人中至少有一半以上和您的智商差不多吧，多想想他们淡季买房的理由，也许您就能打破现在还观不观望的苦恼，思路一下子豁然开朗了吧！

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