租客恶意拖欠租金，房东是否有权解除租赁合同？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪不动产　　 2008-08-28 10:12

　　案例：

　　房东L先生通过本市一房产公司居间介绍下与租客M先生达成了租赁意向并签订了相应的租赁合同。双方约定租期为2年；支付方式为付三押一。租赁合同签订后双方正常履行了6个月，期间M先生也向L先生支付了两期租金，但之后M先生并未按时向L先生支付第三期租金，也并未明确作出不愿继续承租的意思表示。而是突然之间音信全无、反锁房门。时隔半个月后L先生实在无法继续等待，要求立即解除合同，收回房屋。试问房东L先生可以就此与租客M先生解约么？会不会存在法律风险？如果不可以，那应采取什么办法？

　　21世纪锐丰：

　　M先生无正当理由拖欠租金的行为显然属于违反合同约定的行为，也应承担相应的违约责任。但是M先生的上述行为并不能简单的被认定为L先生即刻解除合同的法定条件。

　　我国合同法总则第九十四条约定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"根据上述规定，我们不难看出，法律仅规定了守约方所享有的法定解约权的行使是有一定限制的；即根据该条第三款规定，守约方在相对方延迟履约后必须先行进行催告，并且只有是在催告后的"合理期限"内相对方仍未履行的前提下方可主张该等解约的权利。

　　房东L先生有权通过以下三种渠道解除合同，维护自己的合法权利：1、若租赁合同中约定有解约条件且该条件符合本案所发生情况的；2、租赁双方就解约事项达成一致，协议解除合同的；3、经过书面催告后在合理期限内对方仍未履行合同义务的。

　　最后，笔者提醒各位注意，当事人在宣告合同解除时必须慎重，解约的条件及方式也应当符合法律规定的条件，切忌不作任何通知的"解约"。否则，守约方的合法权益非但得不到有效保护，反尔还会因此遭受到不必要的损失。所以，加强法律意识，通过合法途径正确主张正当权益才是对于客户对于房产公司来说最为有效最为公正的方式。

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