房地产市场“冷冻”期 小户型物业投资指南
http://www.haozhai.cn 文章来源: 申江服务导报 2005-08-17 13:59
受宏观调控的影响，近期上海的房产市场陷入“冷冻”期，许多投资者纷纷撤离了普通住宅市场，与此同时，曾经风靡一时的小户型产品，尤其是酒店式公寓和小户型办公，因其较高的投资回报率和良好的发展前景，再度引起了人们的高度关注，成为目前投资者的主要选择方向。
1、看好两种小户型物业
近几个月来，诸多宏观调控政策的出台，使得上海的住宅市场陷入低迷状态，而政府“控制投资、遏制投机”的政策导向，也使目前的投资市场逐步由以获取增值差价为目的的短期行为，向以获得稳定租金收益为目的中长期投资转变，在这种情况下，具有较高投资回报和良好发展前景的小户型物业，无疑成为购房者投资选择的一个好方向。
从目前的市场情况来看，适合于长期投资的小户型物业可分为两种，一种是以经营性为特点，长期投资为主的酒店式公寓，另一种则是自用和投资皆宜的小户型办公物业。
酒店式公寓大多位于较为成熟的商务区，周围各类配套设施完善，公寓本身的硬件配套设施与酒店相比毫不逊色，而服务则在专业化的基础上更具有居家氛围，同时又能提供普通公寓所没有的商务服务。由于酒店式公寓兼具传统酒店和公寓的长处，因此备受外地与外籍商务人士的青睐。
而目前上海的小户型办公市场正呈现出“外移”的特点-逐步从中心城区向各区级副中心、次商务中心扩散，如闸北不夜城板块、普陀长寿路地区等都成为了这类物业聚集的区域。
上海作为我国的经济金融中心，大量的外地、外资企业和办事机构纷纷把总部安置在上海，同时又带来了大批的外籍人士和商务流动人口，形成了上述两类小户型物业的主力客群。据有关专业机构的统计资料显示，目前上海市场上酒店式公寓和小户型办公的投资回报率可达到8%左右，远远高于一般住宅类产品；同时，大多数酒店式公寓的开发商会提供一定年限的包租，具有相对稳定的回报；再加上小户型物业的总价控制相对合理，在投入和转让方面比较方便，因而具有较强的投资价值。
2、区域价值决定物业价值
酒店式公寓之所以会有较高的租价，与其在地段、物业、服务以及配套等方面的优势紧密相关。因此，对该类物业进行投资，必须依据长期投资、稳定回报的原则进行考虑：
虽然目前酒店式公寓的市场需求前景良好，具有非常高的投资价值，但是在购买酒店式公寓进行投资时不能盲目，一般应选择配套齐全、交通发达、具有成熟的商务氛围或良好规划的区域，如CBD商务区及其辐射区域等进入。
经营管理决定获利能力在购买酒店式公寓时，必须要考察其经营管理者的层次和品质，一般来说投资回报率高的酒店式公寓的经营管理者，均为国际化的酒店经营管理单位，在管理和经营服务水平，以及客户资源储备等方面都具有国际水准，拥有良好的国际市场和客户口碑。
3、投资模式决定收益保障
酒店式公寓一般以投资为主，因此其投资模式也相当重要，大多数酒店式公寓的投资模式为，开发商委托专业的酒店管理单位负责经营管理，投资者在一定时间内可以获得稳定的投资回报。例如，位于浦东碧云社区的天骄大厦（圣莎假日大酒店），由酒店管理公司采用统一包租经营的方式，提供客户十年每年8.5%的高额回报，并聘请了福州东方投资担保有限公司和东方宏宇实业有限公司进行担保，此外，购房者还可享有每年8天的客房免费使用的权利。
小户型办公的投资选择，则要从以下几个方面考虑，一是产品区域位置，交通便利、具有较为成熟的商务氛围是选择办公楼产品的基本要素；二是产品自身品质，包括规模、配置、物业、户型和面积等，较高的配套档次不仅有助于提高自用客户的企业形象，也有利于投资客户的出租和回报。三是价格租金比，这一点对于投资客户来说尤为重要，产品的区域位置和自身品质基本决定了其租赁情况，而购买价格则关系到购买者的投入成本和回报率。
4、浦东浦西小户型投资推荐
目前上海市场上酒店式公寓和小户型办公物业的主要分布区域是浦东、长宁、黄浦、静安、卢湾、虹口、普陀等区域。
浦东的陆家嘴金融贸易区、金桥开发区等商务区域的迅速形成和发展，大大促进了该区域酒店式公寓项目的开发。
久阳滨江公寓位于浦东潍坊西路、浦东南路，在陆家嘴金融贸易区的南部，是一幢26层复式小户型物业，从户型设计来看，一层的客厅、厨房、餐厅布置合理，跃层的卧房及卫生间精致温馨，充分享有彼此独立的空间。
该物业南距南浦大桥约2公里，处于2010年世博会基地的辐射影响范围内，上海用于世博会园区建设的直接投资额将达到30亿美元，相关领域的间接投资则更大，从而将带动周边地区的发展和繁荣，因而该物业具有良好的发展前景和升值潜力。
天骄大厦（圣莎假日大酒店）是上海目前较为少见的可售型准五星级标准酒店式套房，该物业位于浦东碧云国际高档社区旁，生态环境良好，交通规划完善。鉴于邻近的金桥及张江加工区外资企业居多，租赁客户层次高，再加上距离浦东会展博览中心很近，因而具有较大的酒店消费需求。
该物业的单套面积约38-72平方米，再加上由酒店管理公司采用统一包租经营的方式，为客户提供十年包租每年8.5%的回报，使投资者可以获得稳定、高额的收益，大大降低了投资风险。
长宁、黄浦等市中心区域则由于地理位置优越，拥有成熟的商务氛围和大量的外地、外籍商务人群，具备发展高档酒店和办公类物业的良好基础和潜力。而虹口、普陀等次中心区域，凭借交通便利、靠近市中心地区以及经济发展迅速等优势，区域内的酒店式公寓和小户型办公也得到了长足的发展。
浦发财富广场位于中山北路物贸一条街，与南京西路CBD相距约3公里，紧邻内环线，轻轨、高架以及数十条公交线路构成便捷的交通网络。
该盘为两幢双塔状办公楼，采用智能5A标准配置，功能配套齐全，在周边区域处于最高档次。由于其实际售价仅9500元/平方米左右，低于周边二手房的报价，大大降低了购房成本，再加上区域内办公楼租金达到2-3元/平方米/天，预计投资回报率可达到8%以上，无论自用或是投资，都具有相当大的吸引力，飞雕商务大厦坐落于长寿路1100号，共两幢高层，一幢为办公楼，另一幢改建为产权式酒店。该物业靠近普陀与静安、长宁的交界处，位于曹家渡商圈内，目前周边正在规划建设立体交通网络。同时，该地区正大力发展商办物业，逐步形成以高档综合商业服务为特色的区域中心，使得该物业拥有了良好的发展前景和增值潜力。
此外，该物业由首旅建国酒店管理有限公司进行物业管理，对购买者给予包租10年，8%年回报率，因而具有较为稳定和高额的投资回报。
5、投资小户型物业特别提醒
购房者购买小户型物业，以单价12000元/平方米、面积50平方米的物业为例，总价60万元，按五成十年贷款计算，首付30万元，月还款3394元。另外，购买和转让时需要支付的税费如下：
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