买时好商量卖时不认账 房产共同共有当心处置纠纷

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报　　 2005-08-18 11:10

案情：2004年1月10日,周某与陈某共同购买了一套房屋。今年1月3日,陈某将该房屋出售给徐某,双方就该房屋签订《房地产买卖合同》,同时双方又与中介公司签订《房地产买卖居间协议》,且徐某向陈某支付相关定金。由于该房屋属周某和陈某共同共有,故在签约期间，徐某及中介公司注意到这个问题,陈某当时便出具了委托书，其中写明，周某委托陈某出售该房屋并代为办理一切事宜。在上述两份合同中,陈某代表周某在“出卖方”一栏中签名。另外，中介公司经办人与周某通过电话，多次就出售该房屋事项进行联系。现周某以对该房屋买卖不知情为由,要求确认该买卖合同为无效合同,起诉至法院。
　　
评析：
　　
周某与陈某作为系争房屋的共同权利人,其中任何一方对系争房屋权利进行处分时,均应取得另一方的认可。陈某在出售系争房屋时出具委托书,而且从徐某提供的证据即电话记录看,周某确于购房签约期间与中介公司经办人多次联系。周某虽称此为其他事宜与经办人通话,但周某对此未提供相应证据,故可知周某对陈某出售系争房屋是明知的。综上,如委托书确系周某出具的,则周某须对陈某以其名义实施的代理行为承担责任；如委托书并非周某出具,则周某在明知陈某售房行为的情况下却未对该行为作出否定表示,亦应视为周某已实际同意该售房行为。故周某以其并不知晓或并未认可售房行为为由,要求确认与徐某之间的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求,不应得到支持。
　　
判决：
　　
法院采纳买方律师的意见，判决对周某的诉讼请求不予支持。
　　
引申：
　　
近年来,随着房地产市场的发展,居民改善居住的要求不断提高,差价换房、卖房、租房等二手房市场的交易也十分活跃。但由于二手房市场交易双方均为普通市民,交易双方诚信背景无从考证,极易受到各种因素干扰,造成二手房交易人为纠纷迭出。本案即为一个典型案例。考察本案，实质上是共同共有的房屋出售时,是否经过共有人的同意,是否有效。周某称其不知晓对系争房屋的买卖,但徐某在律师的指导下,提供了委托书、房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、中介公司员工的电话清单及证人证言等证据,形成完整的证据链,足以证明周某对房屋买卖是知情的。周某称其与中介公司员工通话是为了联系其他的事项,但他对该事实没有证据支持,只有他自己的陈述,所以法院对其主张没有采信。
　　
另外,本案还有一个重要问题要引起读者注意,即重视对房屋权属证明的检查,避免不必要的风险。房屋产权人是两人或以上的,要经过所有的产权人同意,如果是委托代理的,最好是委托人当面出具委托书或经过公证的委托书。如果本案中,陈某出具的委托书是周某在中介公司或徐某处当面写明的,或是经过公证的,那么周某就没有可能就本案提起诉讼。

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