产权人擅自处分夫妻共有房产，是否有效？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪不动产　　 2009-08-03 14:28

　　案情

　　刘某与妻子顾某长期不和。某日，刘某私自与朱某签订《房地产买卖合同》，将其名下（即产证上记载的产权人仅有刘某一人）的夫妻共有房屋以90万元的价格出售给朱某，并按相关规定办理了房屋产权过户手续。次年，顾某将刘某与朱某二人告上法庭，请求法院确认该房屋买卖合同无效。

　　21世纪不动产分析

　　从本案的事实来看，争议的房屋所有权应是刘某和刘某所共有的夫妻共同财产，但由于我国法律对房屋这类不动产所有权采取的是登记主义，房地产权证上的记名人才是法律意义上的所有权人，因而登记具有公示物权及物权变动的效力。顾某并未被登记为该房屋产权所有人，其不是法律意义上的所有权人，因此无法对抗第三人。本案中刘某也出具了其作为争议房屋唯一所有权人的房地产权证书，并以自己的名义与朱某办理了房屋所有权过户手续，朱某没有理由不相信该房屋是刘某一人所有的。刘某在处分房屋时的存在权利瑕疵，朱某对此无从所知，并且对此不存在故意或过失。况且朱某购房支付的价格也是公平合理的，即为对价，故朱某作为买受方为第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益；至于对其他共有人顾某的损失，应由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　综上所述，该房屋出售时，权利登记仅为出售人刘某一人，基于不动产的公示、公信原则，买受人朱某有理由相信出卖人系该房屋的完全权利人，且朱某在购买房屋时已尽到了买方的义务，因此，朱某在取得该房产时是善意有偿的，故朱某与刘某签订的《房地产买卖合同》应认定为有效。

　　上文所述之案例为共有人擅自处分共有房产的情况之一，即共有人并未全部登记为房地产权利人，另有一种情况为权利人登记为数人，即全部共有人均登记为权利人，该种情况时，若部分共有人擅自处分该房产的，签订的《房地产买卖合同》即为效力待定合同，若该合同事后得到其他共有人的追认，则合同有效；若未能得到共有人的追认，则应认定买卖合同无效。但若买受人有理由相信出卖人有代理权，即符合表见代理构成要件的，则应认定合同有效。

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