京城楼市博弈加剧 “价涨量跌”酝酿调整
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-09-09 13:56
“价量飙升”的京城楼市火爆走势正在发生变化。由于价格的不断攀升，导致许多刚性需求购房者难以承受，而一些投资性客户也开始望而却步，再次出现观望，博弈气氛明显加剧。刚刚闭幕的北京秋季房展会上，北京市内参展项目意向成交均价与春季房展相比上涨近三成，而意向成交量则减少近三成。业内人士认为，由于价格的持续高涨，购房者的承受力正逐渐减弱，传统旺季“金九银十”面临严峻考验，“价涨量跌”以及政策层面的微调使得楼市变数增多，而房价则可能面临新一轮调整。
秋展成交量较春展减少近三成
9月6日，为期四天的北京秋季房地产展示交易会闭幕。记者从组委会获得的数据显示，展会期间北京市内和外埠参展项目总共意向成交总套数为2588套，较春季房展的3483套减少25.6％；成交总面积为25.42万平方米，较春季房展减少32％；成交总金额为26.8亿元，较春季房展减少17.9％；人流量达到13.1万人次，较春季房展减少15.4％。
北京市内参展项目成交价格出现明显上涨，其中，此次秋季房展北京市内参展项目意向成交均价为14669元/平方米，而春季房展北京市内参展项目意向成交均价仅为11565元/平方米，上涨26.8％。与之形成鲜明对比的是，北京市内参展项目成交套数为1297套，较春季房展减少28.4％；成交面积为12.39万平方米，较春季房展减少17％；成交金额为18.18亿元，较春季房展减少12.16％。
记者现场采访发现，持续高涨的房价令许多购房者望而却步“太快了，短短几个月时间部分楼盘的房价就上涨了几千元，算了一下很难承受，没办法只能租房住了。”在一家网络公司工作的李先生对记者说。
北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟分析说，2009年不论是成交量还是房价，都像是坐了火箭一样，这几乎将去年的刚性需求释放殆尽，而这样一个反弹行情也与年初的价格调整到置业者可接受的程度有关。而当目前房价再次回升到甚至超过之前的房价时，无论是投资者还是自住者，都必将进入新一轮的观望，期望用博弈换来新一轮的回调。
“房展会向来被誉为是楼市的风向标，如果这次的成交意味着房地产交易量将步入下行通道，那么今年的‘金九银十’必将刮起一阵促销风。”常淑娟补充说。
成交下滑库存年内首次增长
记者发现，进入7月下旬以来，京城楼市“量价齐升”的走势正在发生变化。“价涨量跌”成了近期楼市的主题词，8月份，无论是期房成交还是现房成交均出现了明显的下滑态势，尤其是现房成交量更是有了大幅的下降。
据亚豪机构统计数据显示，环比7月，8月期房商品住宅成交套数下降了8.0％，成交面积下降了9.5％；现房商品住宅成交量更是出现了大幅下滑态势，环比7月现房成交量分别下降了45.7％，降幅相当明显。
与此同时，8月开盘项目的整体销售率也有明显的下滑，数据显示，8月开盘的81个项目整体销售率为50.4％，环比7月下降了12.4个百分点。8月销售率大于50％的项目仅有40个，占总开盘项目的比重仅为49.4％，而7月份，销售率大于50％的项目所占的比重高达70.8％，两相比较，相差了21.4个百分点。
不仅成交量在下滑，楼市库存年内也出现了首次增长。据北京市房地产交易管理网和亚豪机构数据显示，截至8月31日，京城可售期房商品住宅的套数为72377套，环比7月同期，增加了3184套，这是楼市库存量年内首次出现增长。
亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，8月成交量持续下跌主要是两方面原因造成的。一方面，自5、6月份以来房价快速上涨，到了8月份，京城开盘项目的均价达到了16165元/平方米，远远高于4月份的12168元/平方米的均价，许多项目短短数月接连推盘，开盘价格多次上调，导致成交量的下降。
另一方面，政府调控出现向紧趋势。二套房贷的重新收紧抑制了楼市部分改善性住房消费，二套房贷收紧的实际作用和导向意义双双作用于楼市主力消费客群，导致预期信心不足、成交量持续下滑，购房者与开发商的博弈进一步加剧。
未来走势变数增大
不仅一手商品住宅成交疲态显现，二手房市场成交状况也在悄然发生变化。北京房地产交易管理网数据显示，环比7月同期，8月二手房成交量及住宅成交量近4个月来首次分别下降了4.73％及4.19％。而成交均价及成交面积则继续保持上涨。但是价格上涨幅度已经放缓，仅上涨3.11％。
“这说明市场已经出现畏高情绪。”中大恒基市场部经理张大伟说，8月以来，二手房市场第一次出现价涨量跌，其中一个原因是二套房贷的部分收紧对房产投资客以及部分置业升级型购房需求心理造成影响。尽管二套房贷收紧对楼市实际成交的影响有限，但对于此前热衷于投资二手房买卖的炒房客而言，市场上已经开始明显出现业主“恐慌性出货”现象。8月以来三居以上大户型房源供应增加了32％，占市场总房源比例已经达到5.38％。投资需求在政策影响下观望情绪已经出现。
和购房者的购买热情降温形成鲜明对比的是，开发商的开盘热情却骤然升温。数据显示，8月份开盘项目达81个，创近年来单月开盘之最。其中，纯新盘项目八个，其余73个项目均是老项目后期开盘。
常淑娟说，今年北京楼市执行的宽松房地产政策期限是一年，按照规定，多数政策到今年底明年初就面临到期问题，而下半年会否出台新的政策也尚难确定，因此，楼市未来走势存在较大变数。
北京中原三级市场研究部认为，随着银监会强调严格执行二套房贷紧缩的政策的影响日趋显现，和银监局下发的《关于进一步规范存量房贷款业务的通知》都将对后市消费者购房积极性有所影响，且投资需求也将有所抑制。
常淑娟指出，这意味着，二手房市场上长久以来为避税做低成交价的“黑白合同”将被杜绝，买房要贷款的市民在网上签约时必须填写真实成交价，否则贷款额度将大大降低。这可能更令面临降温的楼市“雪上加霜”。
张大伟认为，京城楼市成交量10月份可能触顶。他解释说，不断攀高的房价使得刚性需求无力购买，而投资需求也看淡投资升值。另外看房人群明显减少，拐点形成的要素已经具备。经过9月的爆发，需求会进一步萎缩。市场很可能出现20％以上的成交量下降，房价也将面临调整压力。
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