房价后市成悬疑 百姓买房该不该“追涨”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 卓越理财 2009-09-09 14:12
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很多观望者说,不想买房,是不想做高房价的炮灰,是不想做泡沫破灭的殉葬品。到底是谁在支撑着日益走高的房价,高高的房价背后究竟是什么?
胡景晖:房价会回落
关于房价的涨跌总是众说纷纭。
为此,本刊采访了我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理胡景晖先生,听听他的观点。
《卓越理财》:在年初的时候您预料到房价会有现在这么大的涨幅了吗?为什么?
胡景晖:应该说没有预料到,因为2008年全年销售困难,再加上年底降价幅度大,那时根本不敢大胆地预测会有现在这么大的涨幅。
《卓越理财》:您认为支撑房价上涨的因素是什么?
胡景晖:2008年底、2009年年初房价下降后释放出来的需求,这些需求中包括2008年想买没有买的,以及国家相关利好政策刺激出来的需求。
《卓越理财》:近期央行又重申了关于二套房贷的政策,似有收紧之意,这种政策方面的变化会如何影响房价?
胡景晖:应该说二套房贷政策的收紧对二手房市场的影响是有限的,影响最大的应该就是部分投资客了,另外就是部分在乎利率、购房资金不足、不是很有必要购买二套房的购房人。
《卓越理财》:房价在长期来看,肯定是向上走的,那在短期内,您认为房价会回落吗?
胡景晖:我认为会回落。
《卓越理财》:去年10月底的时候,您曾提到首次置业的时机已经到了。现在过了快一年了,您认为那个首次置业的时机还存在吗?
胡景晖:从购房环境来看,首套房2成首付,7折利率都是利好政策,只是目前整体房价较高,但是不同的项目、不同的房源、不同的业主价格也是不同的。因此对于首次置业的购房者来说还是需要具体问题具体分析,不能一概而论了。
《卓越理财》:您估计房价还会有多大的涨幅?与哪些因素相挂钩房价才算是一个相对合理的价格?
胡景晖:房价的涨幅应该在5%-7%之间是比较合理的。房价的变化应该受到GDP和CPI变化的影响,房价的涨幅应该大于CPI的涨幅,同时又要小于GDP的增长,否则就会让越来越多的人买不起房。
涨了半年多的楼市将会走向何方?让我们来听听各位专家的观点。
楼市问题百家谈
每年的博鳌房地产论坛都是房地产行业的一次顶级盛事,论坛汇集了行业内众多知名专家,期间各位专家的发言都将对地产行业带来深远的影响。
今年论坛的主题是“复苏与改变中的房地产新未来”,地产行业出现的各种新现象都在本次论坛中得到了解读,本刊特选录了部分名家的发言以飨读者。
朱中一:楼市回升基础还不稳固
朱中一,中国房地产业协会副会长兼秘书长。
房价过快上涨的城市,不少以自住性和改善性需求为主的普通商品房购房者,重新陷入了观望。7月份一些城市成交量不同程度下降,另外一些城市在收紧了二套房贷政策后,对投资性需求起到了积极的抑制作用。但是人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈,潜在需求仍然还是大量存在着。
在我们客观分析了当前房地产市场形势、供求情况以及信贷情况后,我们对今后五个月市场预测是这么几句话:一是房地产开发投资仍然会稳步增长。二是一些城市房价上涨的压力仍然比较大,但涨幅会趋缓。三是成交量可能出现震荡。客观的说,一些房价、地价上涨过快的城市要防止泡沫的产生与积累,否则将对需求的进一步释放、房地产市场和金融市场的稳定产生不利影响。同时也将引起社会各个方面以及中央政府的关注,也增添了政策调整的敏感度。
总之,我们既要肯定房地产的快速回暖对国家保增长、保民生、保稳定方面发挥的作用,又要清楚当前楼市回升基础还不稳固,发展还不平衡,因此维护回暖态势,防止涨价蔓延是我们共同的责任。
易小迪:地产企业的转折点
易小迪,阳光100集团董事长。
中国房地产企业的发展其实走到了一个转折点。我判断外部形势,高增长时代已经过去了。这是什么意思呢?这十年来都是量的增长、价的增长,在一个长的牛市里度过。2007年商品房销售7亿多平米,2008年只有5亿多平米,恐怕很难再保持高增长。所以量的增长我觉得可能到了一个顶点。当然,不同城市它的增长幅度不一样。其实北京、上海的销售量已经在下降。这一点从城市化角度来看,不可能所有的城市都还在无限制扩张外来需求。所以我们靠规模发展的时代已经过去。第二,房地产需求虽然旺盛,但是它的需求开始多样化,不简简单单是以住宅需求为主或者以城市普通住宅为主,还走向多元化。第三,城市功能发挥变化。过去它是制造行业为主,现在慢慢要向服务行业。第二产业向第三产业转移。自然会产生新的需求。
伴随第二个判断,价格的高增长时代也会过去。房价会结束只涨不跌的态势。它今后的增长会在波动式的规律上增长。而且增长趋向于稳定。这种每年都是房价暴涨的时代我想已经过去了。
任志强:地产没有过多泡沫
媒体报道7月份(楼市)出现量跌价升,但是统计数字上没有这样的反映,统计数字是4.1亿多平方米销售面积,增长了37%,比1-6月份加快了5.4%,说明7月份销售不但没有下降,而且继续上升。住宅也增加了5.4%,同时办公、商业分别增加了5%多。
总体来看,价升量跌的情况并没有存在。从销售金额来看,完成了1.9万亿,我们最高年份是2007年,总共2.96万亿,现在已经完成了最高年份的2/3,而我们还有将近一半的时间。这个加快速度是非常快的,增长了60%多,比上月增加了7.4%。一系列数字证明,我们的销售中,办公和商业略有恢复,但是增长中最快的还是住宅。因此大家关心的也是住宅的销售情况。
到目前为止,资金增长速度快于投资增长速度,投资只增长11.6%,自有资金增长28.9%,差了1.5倍。这一轮销售高速增长得益于金融措施,特别是0.7的贷款利率,对市场促进作用很大,相当于消除了近30%房价,贷款利率降低也对可支付能力的提高起到巨大作用。
从价格上来看,很多人都说价格在拼命在涨,我们看不到价格在涨。同比价格上涨了1个点,在上个月(7月份)也增长了,但是上个月(7月份)增长中经济适用住房增长0.6%,而商品房价格是下降的。这个月(8月份)出现了转正,新建商品房住房增长0.3%。所以我们在正1的比例中略占一定比例。但是名义上大家看到高档房拼命涨价中,这个数字还是负的,同比负的1.7%。环比0.9%,和上月比是0.8%。统计数字上看不到和去年相比的价格增长,没有大家所说的这么多的泡沫。
钟伟:房地产的无准备复苏
钟伟,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任。
原来我们预期今年全年房地产行业价格负五到零的增长,销售面积10%-15%正的增长。2009年全年预估是一个中等程度持续的调整。这对这个行业是有好处的。而事实教训我们,由于次贷危机和经济刺激计划,今年全年情况是怎么样的?极有可能销售金额超过历史最高的2007年,销售面积接近或者超过2007年。
对于房地产行业,我们能够看到的确定性是销售在增快,不确定性是价格过快上涨,带来行业调整不够。这个复苏是一个无准备的复苏,它的不确定性是这个行业的复苏带来一个有征兆的泡沫。所谓无准备的复苏,也就是虽然销售节奏在加快,但是你们并没有从这一轮复苏中挣到令你们惊喜的钱。因为你们自己手里存粮不多,这是无准备的战争。有征兆的泡沫是什么呢?这个行业本来应该调整,但是没有调整,阿猫阿狗又来做房子了。
在未来3年,这个行业的调整,尤其是大的调整是难以避免的。
黄怒波:楼市的“伟哥效应”
黄怒波,中坤投资集团董事长。
现在复苏的迹象有几个重要的方面:一个是库存极速下降,下降到这些年来的最低水平;二是地王再归来,而且地王价格大大超过了2007年以前的价格;第三,房地产价格的恢复,不叫它在上涨,因为房地产价格上升通道是不变的,如果叫理性的恢复还是可以的。第二个大的迹象就是流动性空前未有的极速增长,今年这么大的流动性、这么集中的投入,这么多年来还是不多见的。导致全社会上下对通胀的预期,对自己储蓄的担忧。再一个,住房的刚性需求还在回升。
这些因素造成了现在复苏的现象,你说现象也好,说假象也好,但是我想无论如何它不是真正的复苏。我给这个现象下了一个结论,叫“伟哥效应”,是央行给我们全部发了“伟哥”,大家吃了后,一夜之间全部兴奋了。但是“伟哥”之后会怎么样?值得探讨探讨。2004年以来国家针对房地产业进行了30多次的调控,提出了许许多多的问题,但是因为金融危机终止了调控措施。从另外意义上来说是挽救了房地产业。百日巨变没有发生,到底是好是坏?也许我们失去了一次凤凰涅磐的机会。
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