北京写字楼、住宅、商铺市场(二季）报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《融资中国》 2009-09-09 14:15
宏观经济和政策概览
2008年北京市国民经济持续快速发展，全年实现地区生产总值突破10,488亿元，比上年增长9％。其中三大产业对国民生产总值的贡献率分别为1.1％、25.7％和73.2％。人均生产总值突破60,000元，达到63,029 元。
2008 年北京市对外经济继续保持平稳增长。全年进出口总额2,718.5亿美元，比上年增长40.8％，增幅比上年提高18.7个百分点。全年新设立外商直接投资项目1,897 个，比上年下降12.9％。实际利用外资金额60.8 亿美元，增长20.1％，增幅比上年提高8.8 个百分点。
北京市政府在本季正式落实了多项主要商业区的扩建工程。金融街西扩首期工程将在年内启动，面积约44万平方米，计划投资33亿元，预计带动100亿社会投资。CBD东扩的地理范围正式明确，新增面积约3平方公里，仅公共基础设施建设投资就达70多亿。
近期主要投资活动
中化方兴以40.6亿元竞得广渠路15号地，规划建筑面积28万平方米，预计将建成高档综合项目。
成都中泽置业以19.6亿元取得奥运村乡住宅地块，规划建筑面积14.88万平方米。
市场概览
供应——
2009年第2季度，共有5个写字楼项目入市：金融街中心、居然大厦、来福士广场、中海广场，以及丰树大厦。新增供应量约为27.8万平方米，甲级写字楼市场的总存量因而达到600.3 万平方米。
需求——
受到全球经济停滞的影响，北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。近期累积性需求的下降，各区域吸纳量持续偏低，迫使业主不得不继续降低报价。尤其是在市场供应相对比较饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。季度性下降最多的区域为CBD 和东长安街／建国门，分别下降了9.83％和4.79％。
展望——
考虑到目前市场的大量供应，以及萧条的市场环境，预计2009年下半年的甲级写字楼市场依旧不容乐观。
至于明年市场能否全面复苏，主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济展望。虽然目前大家普遍对中国经济的预期都是保持积极乐观的；但在国际市场，特别是在发达经济国家，主要还是在应对经济危机，致使投资活动萎缩，经济复苏的预期较低。
市场活动
瑞士信贷第一波士顿在金融街中心租用3,500平方米。
花旗集团在复星国际中心租用1,400平方米。
市场概览
供应——
与上季度甚少项目开盘相比，2009年第2季度新入市的高端住宅项目明显增加，新项目包括：位于三里屯的工三、北四环的远洋万和城，以及太阳宫的太阳公元等。
需求——
与上季度相比，本季度的高端住宅租赁市场在保持稳定的同时，呈现了上升的趋势。整体平均租金从138.4 元/平方米/月，升至139.7 元/平方米/月，增长了近1％；空置率则从24.8％降至23.3％，下降了1.5 个百分点。
至于高端住宅销售市场，也呈现出回暖现象。整体高端销售市场的平均价格约为每平方米29,676元，比上季度上升了11.8％。
展望——
考虑到跨国企业的减薪减员计划很难在较短时间内改变，以及综合考虑整个国际经济形势的影响，高端租赁市场，尤其是酒店服务式公寓市场，租金在短期内不会有快速增长；而出租公寓和别墅，则会保持比较平稳的态势。
对于销售市场而言，如果成交量在一段时期内仍保持上升的趋势，将会加强开发商对项目调价的信心，因此我们预计未来高端住宅售价将会稳步上升。
市场活动
6月底，朝阳区广渠路15号地被中化方兴以40.6亿元竞得，规划建筑面积280,121平方米。这是今年以来北京市场最为引人注目的一宗住宅用地交易。
市场概览
供应——
本季度新开业的项目增多，主要有：国瑞崇外购物中心，13万平方米；来福士广场，3 万平方米；以及悠唐生活广场，11 万平方米。
需求——
随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，消费者信心出现回升，推动零售业消费市场增幅不断上升。另外，从本季度的新供应来看，中高档次的项目兼具，也可以说明不同定位的零售商对北京的商业市场都持有积极的信心。
目前，越来越多的开发商选择自持项目，只租不售。一面是考虑到市场销售环境的风险，但还有重要的一点，就是其意识到了保持统一产权，产生稳定的现金流，对项目经营以及企业发展的重要性。
展望——
随着金融危机的深入和持续，零售商需要不断地根据市场环境对品牌进行经营策略的调整，以期能在市场竞争中占得先机。另外，从项目层面来说，如何突出项目特色，提高服务质量，也是提升项目综合竞争实力所需要考虑的因素。
近期人们对中国经济的预期发展比较乐观，社会消费品零售总额也在保持上涨，我们相信未来半年的商铺市场将会很快恢复到平稳增长的态势，租金和入住率都将会有一定程度的提升。
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