任志强:“捂地”是被逼出来的应该允许“晒太阳”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国经济网 　　 2009-09-09 16:17

　　2008年沿海·丽水馨庭凭借206套的年度总销套数一举登顶08上海别墅市场的销售之冠。08年淡市之下，沿海?丽水馨庭仍然取得了上海别墅市场销售第一的佳绩，这与合理的规划理念和价值高于价格的性价比优势是分不开的，如此骄人战绩，无不让业界称奇，倾慕者追捧，将沿海?丽水馨庭这一高品质项目推到了完美诠释的最前沿。

　　今年7月以来,上海北京等地再次频现地王,但近日一份调查报告显示,2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中,超过50%的地王地块尚未动工,还在“晒太阳”,地产商囤地之风再次受到舆论的口诛笔伐。对此任志强再次开炮,称房地产开发商“捂地”是被逼出来的,是建立在供求关系下的正常市场行为,少数天价并不意味着市场回暖,增强房地产开发商信心是当务之急。

　　开发商“捂地”是被逼出来的

　　任志强是在其博客上发表上述观点的。他认为,房地产商囤地是被逼出来的,其根源在于死守18亿亩耕地红线造成的的无粮恐慌。在中国实行土地的“招拍挂”制度后,土地变成了垄断形成的“高价面粉”,城市建设用地严重不足的产生了强烈的危机感,使得开发商不得不存粮等待过冬。

　　拿地、到股市圈钱、再拿地,这是地王频出背后的资本图景。土地稀缺的危机感也使得投资者们过多的看重房地产上市公司的土地储备,并把其作为估值的绝对重要依据。因为房地产商“土储”愈多,从股市圈钱就愈多;低成本融资愈多,买地冲动愈烈、手笔愈大,其结果是地价越拍越高,土地越屯越多。

　　任志强因此认为,房地产开发企业保留适当的土地储备是市场供求条件下的合理动作,并不能称之为“捂盘”。他的解释是,一个流水作业的房地产企业,至少会保有不少于三至四个生产周期的项目储备,才能使企业的项目不断,使劳动力组织成本降低,效率得到提高。规模越大的公司储备会越多,而一个土地到具体施工周期大约要9至18个月或者更长。另外,当市场好时,房地产商的土地储备量和开复工量就会扩大,反之则缩小。

　　“这个合理的储备量难道是捂盘吗?只是弹性系数的伸张而已。如果没有2008年和2009年上半年的紧缩,也许今天的土地储备早就严重不足了。正是因为在紧缩之后去统计,因此库存量略大的现象出现也是非常正常的。”

　　除了房地产企业自身的原因,任志强认为还有许多原因造成了土地晒太阳。首先整体开发和整体规划模式造成开发商一次拿地面积很多,开发时间必然很长。拿到土地后要调研市场、研究规划、申报审批,审批的周期也很长,政府任何的调整政策和规划都会让设计周期成倍增长。例如90平方米70%的政策出台之后,大量的设计不得不推翻重来。

　　增强开发商信心是当务之急

　　“没有开发商购买了天价地是为了亏本的,这与铁矿石价格谈判是一个道理,但市场的变化也许让天价地会亏损,晒太阳而等市场的转化又有何罪呢?只要不违背法律所规定的时限,为什么不能自我根据市场调节呢?”,任志强在面对社会舆论对于捂地的指责时,诉尽委屈后又现出其“坚强”的一面。

　　他认为,指责“捂地”的人们忘记了中国的法律保护私有财产权利,当开发商购买了七十年使用权的土地之后,如何使用与收益的财产权利已不再归政府或其他非财产权利人了,不管是政府还是社会都无权指责财产权利人的使用方式和时间。

　　“开发商不是土地的经营者,只是土地的消费者,土地就像铁矿石、煤炭、大豆、棉花一样,不过是下一个商品的生产原料。当国际大豆的价格让国内的大豆储量无法顺价销售时,就只好在粮库中晒太阳了,土地难道不是如此吗”?

　　但开发商的捂地势必会带来政策层面的变化,对此,任志强倍显小心,他认为不能因社会舆论而违背经济规律和周期。

　　他认为, 2009年的上半年虽然销售转好,但开工量同比仍是负增长。市场的前景尚不确定、信心尚未恢复、宏观经济还有大量的不确定性、短期改革效应不断削弱、政策回调的预期不断加大。虽然在个别城市中出现了土地的少数天价,但全国的土地购置量仍为负增长,如何让开发商可以放心的加大投入,并增加开工面积是当务之急。“至少中小企业的现金流并没有完全的缓解,新增投资的增速不可能在一、二个月内恢复到历史平均水平,有些土地还会继续晒太阳。”

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