积极筹谋 中投或将投资美国房地产业

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 华尔街日报　　 2009-09-10 14:04

        据知情人士透露，中国的主权财富基金正在寻求投资美国的房地产，包括可能通过美国政府的一项计划收购陷入困境的抵押贷款证券。

　　知情人士称，最近几周，中投公司（China Investment Corp.）的管理人员与贝莱德（BlackRock Inc.）、Invesco Ltd.和Lone Star Funds等美国私募股权基金公司的经理商谈了受到打击的房地产资产中的投资机会，其中包括写字楼、宾馆和其它商业地产支持的抵押贷款、实际建筑的所有权等。

　　这些人说，作为美国投资战略的组成部分，中投公司也在考虑通过美国财政部的公私合营投资计划进行投资。这个计划旨在吸引投资者凭借美国政府提供的前所未有的融资购买、进而消除银行的有毒抵押贷款证券。

　　中投和贝莱德、Invesco及Lone Star的发言人均不予置评。

　　由于全球金融危机，中投公司在2008年的大多数时间一直按兵不动，而目前，中投正在积极配置资金。去年底时，中投共有近3,000亿美元的资金。与此同时，全球各地房地产价值的下跌也为现金充裕的买家创造了机会。自信贷市场危机两年前爆发以来，房地产市场一直在不断下跌。

　　据分析师说，在美国，商业房地产的价值已比高峰期下跌了35%。显示中投对海外房地产投资的兴趣正在日益增加的迹象是，中投最近投资了澳大利亚大型房地产信托基金Goodman Group，还购买了Songbird Estates PLC的股份，后者是伦敦写字楼及零售商店业主及开发商Canary Wharf Group的主要股东。

　　此外，据知情人士透露，中投已承诺向摩根士丹利（Morgan Stanley）的全球房地产基金投资约8亿美元，这家基金计划筹资50多亿美元，投资于全球房地产。摩根士丹利的发言人不予置评。

　　中投拥有大量现金。它有大量资产持有的是中国各大银行的股份，但在2009年初，它手头共有970多亿美元的现金、货币市场基金和短期票据。

　　去年，中投只在全球金融市场投资了48亿美元。中投董事长楼继伟上个月说，今年，随着该基金寻求更高的回报，它单月的投资额就达到了这个水平。他说，如果未来中投的回报率足够好的话，它可能会要求政府从2.132万亿美元的外汇储备中拨出更多资金进行投资。

　　中投进一步实行投资多元化目标的一个迹象是，今年初任命曾负责固定收入投资的胡冰担任新成立的私募股权投资部的主管，房地产投资就包括在这个部门中。

　　胡冰担任过中国证监会监管部官员，在本世纪初回国前，他曾在纽约的雷曼兄弟（Lehman Brothers）工作。

　　不过，中投和其他主权财富基金投资于美国房地产都面临着相当大的障碍。

　　经济上的困难导致美国国会中出现了日益严重的保护主义，一些国会议员指责中国大量投资美国政府债券，对美国的信贷泡沫难辞其咎。

　　外资大规模收购美国房地产的任何行为都可能会导致上世纪80年代的那种政治风波，当时日本公司向美国房地产市场投资了约770亿美元，买了了洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场等资产。

　　中投公司不太可能复制这些投资。

　　中投公司一直都是收购少数股权，持股比例通常低于10%，这主要是因为中投公司高管意识到他们缺乏管理专业知识，而且收购控股权可能还会引发政治风波。上海咨询公司Z-Ben Advisors执行董事麦克尔·麦考马克（Michael McCormack）表示，为了将政治风险降至最低，中投公司在美国地产市场的初期投资将会通过美国基金管理公司进行，随后持有基金的少数股权，而不是直接投资地产领域。

　　从政治方面来看，美国市场当前困境可能有利于中投公司这样的外国投资者。美国房地产行业高管正在进行游说，希望修改税法鼓励海外资本流入美国地产市场，以协助阻止商业地产价值进一步下滑。约30年前，美国国内对海外投资者涌入美国购买土地的产生了强烈不满情绪，从而促使美国国会通过了一部税法，最终阻碍了海外投资者购买美国所有类型的商业地产。

　　根据当前税法，海外投资者出售美国地产利益需要缴纳资产增值税。相比之下，海外投资者出售美国公司股份就不需要支付这一税项。行业组织Real Estate Roundtable总裁杰弗里·德波尔（Jeffrey Deboer）表示，简单改革可能就有助于解决我们市场复苏所需要的资本短缺问题。该机构正在积极游说，希望修订税法，鼓励外国投资美国地产市场。

　　目前为止，中投公司进军国际市场的几笔投资──包括入股百仕通集团（Blackstone Group）和摩根士丹利──都遭受了重大损失，至少票面价值大幅缩水。不过，中投公司近期暗示有意再次进行投资，并选择了上述两家公司帮助打理中投在对冲基金的新投资。中投公司今年还入股了专注中国市场的替代资产管理公司中信资本以及美国资产管理公司贝莱德，并一直在讨论继续向对冲基金投资数十亿美元。

　　目前还不清楚中投公司计划向美国地产市场投资多少资金。但麦考马克预计，如果中投公司希望通过增加地产敞口，真正实现投资组合的多样化，可能需要在未来1年半时间内拿出40亿-100亿美元投资全球地产市场。他表示，到2014年的时候，中投公司单是美国地产投资业务可能就会超过200亿美元。

　　据知情人士透露，中投公司正在考虑各种可能的投资，他们聘请了相关领域的美国地产基金管理公司。这些地产基金管理公司专长于投资商业抵押贷款支持证券等地产债券，以及入股地产公司等股份投资。

　　考虑到美国政府承诺的可能高回报，中投公司对美国财政部公私合营投资计划（PPIP）感兴趣并不令人意外。为了帮助银行出售他们难以定价的抵押贷款资产，从而推动银行资产负债表解冻，美国政府大体会通过股本和债券两个方面予以支持。美国政府将对投资者的股本投资实现等额现金补偿，并为收购交易提供有吸引力的债券融资。

　　公私合营投资计划尤其为海外投资者打开了大门。不过，这个项目规定单个投资者的持股比例不得超过9.9%，意在缓解美国国内对中国这样的单一投资者可能控制过多资产的担忧情绪。美国财政部发言人拒绝对此置评。

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