七年房价涨16倍徐汇滨江才是“地王之王”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2009-09-11 09:35
昨日下午拍卖的长风6B、7C地块，共有69家房地产公司参与，其中包括众多一线开发商，最终中海地产以70.06亿元夺下了长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下“中国地王”称号。但在懂地产的专业人士眼中，上述地块的热拍仅仅是“好事者”的热闹。真正值得关注的，是本月28日截止提交竞买申请的商办综合用地——徐汇滨江地块。
“两幅土地（长风地块及徐汇滨江地块）的起拍价，便说明了其在政府心目中的地位高下。”方方地产咨询机构地产咨询经理赵豫川说，徐汇滨江的土地底价其实比长风地块高得多，因而具有更高的价值。只是因为商办综合用地的开发难度太大，只有少数开发商才具备开发能力，才导致徐汇滨江地块的推出没有长风地块轰动。
“如果徐汇滨江供应的不是商办用地，而是住宅用地，今年出产的上海‘地王’可能全部会在徐汇滨江。”在徐汇滨江区域开发恒盛·尚海湾项目的上海鑫泰房地产公司营运总监李旻说。
此前，徐汇区宣传部副部长周坚曾介绍说，徐汇从2003年起决定终结“地源－房源－商源－税源－财源”的“土地经济”的发展模式，特别是世博园周边、沿黄浦江从卢浦大桥到徐浦大桥的滨江地段的8.7平方公里的黄金地段，更是顶住了建“豪宅”的巨大诱惑，代之以现代服务业为主的发展模式。这使得徐汇滨江的住宅用地更加稀有，也更加“撩人”。
世博会引凤
事实上，徐汇滨江的开发规格要远远高于上海其他区域。能在徐汇滨江取得房地产项目的公司，全都是全国一线的地产巨头：中海、绿地、恒盛地产、民航华东局、上实……名字一个比一个响亮。
尤其是今年4、5月份，绿地以12亿元获得徐汇船厂路地块的同时，更是赢得了“熊市地王”的声誉。在土地市场普遍不被看好的时候，绿地敢于在徐汇滨江大手笔出手，被认为主要是为了能让开发的项目看到世博会。
绿地集团内部人士透露，船厂路地块的投资将达到30亿元以上。建成之后将成为徐汇区滨江地标性现代服务业项目，由两栋高层写字楼为主体和三层商业休闲购物街组成，建成后将打通整个徐家汇与滨江之间的商业部分，将整个徐家汇商圈连成一片。
而在船厂路地块，新拍卖的龙华路1960号地块也已经被规划围绕地铁7号线和12号线的换乘枢纽浦江南浦站，建成具有商业购物、办公居住等多重功能的核心CBD，会是上海最热闹的一个去处。
业内认为，在浦江南浦站CBD建成后，徐汇滨江和徐家汇核心商业圈将趋于融合，最终形成一个辐射卢湾、黄浦、浦东、徐汇、闵行、松江六大区域的超大规模商业片区。除了徐家汇的传统消费、餐饮、娱乐等功能外，还扩增了办公、旅游、航空、科技等多重功能，进一步提升徐家汇的吸引力。
中共上海市徐汇区委书记、区人大常委会主任茅明贵在今年4月份的一次讲话中，明确徐汇滨江是徐汇今年经济发展的重头，已花费巨资改变滨江的面貌。
在上述讲话发表的同时，上海徐汇滨江投资有限公司已经悄悄开始对徐汇滨江公共开放空间综合环境建设工程项目位进行施工，将这个浦江之滨最后一片处女地，建成为黄浦江两岸综合开发计划的重要组成部分。其中，位于东安路附近的一期东段建筑，是整个徐汇滨江公共开放空间综合环境建设工程中最重要的节点。项目总建筑面积43484平方米，采用“慢生活”的设计，诠释黄浦江滨江建筑的特质。
同期，民航华东管理局也正式宣布参与开发徐汇滨江。该局投资20多亿元，在徐汇当地成立一家项目公司，开发高档酒店、写字楼、商业市场等诸多房地产业态，为大飞机作配套。
因为世博会而对徐汇滨江区域产生浓厚兴趣的大地产商，远远不止内地公司。在今年3月的徐汇滨江土地推介会上，和黄、新鸿基地产、恒隆地产、信德集团和嘉华集团等多家港资地产巨头纷纷出席，希望能获得徐汇滨江地块的最新信息。境外媒体更一度把徐汇滨江区域称为“上海世博会园区”。世博会正在为徐汇滨江引来更多的“凤凰”。
16倍的房价增长
“我不得不佩服我的老板。他的眼光和思路非常人可比。”恒盛·尚海湾的营运负责人李旻感叹，在恒盛接手徐汇滨江板块时，几乎没有任何人想到，世博会会让徐汇滨江产生如此巨大的改变——成为徐家汇的延伸、大规模建立滨江绿化带、引入大飞机配套项目。但意识超前的恒盛地产显然更清楚，徐汇滨江对整个上海的重大意义，趁其他公司犹豫未绝之时，抢先购得大片土地，开发总面积近80余万平方米的城市综合体。
如今，上海市中心总建筑面积多达80余万平方米的大片地块在土地市场早已绝迹，徐汇区政府对滨江的保护性开发政策，更使得临水滨江的住宅用地极为稀有。
“即使是具有住宅用途的综合地块，住宅部分也多数不是靠江的，能否看到江景更是未知数。”方方地产咨询机构地产咨询经理赵豫川说。恒盛地产当年的超前意识和胆识正在为它们迎来丰厚的回报。
“世博会提升徐汇滨江土地价值的作用显而易见。”中海地产上海公司曾经负责中海瀛台项目的一位营销经理感叹。事实上，自中海瀛台在徐汇滨江首度公开以来，一直是受购房者热捧的明星项目，楼盘价格也一再上升。中海地产内部人士表示，开盘前从没有想过中海瀛台会如此热销，也没有想到会卖到现在这样高的房价。
在徐汇滨江附近开了8年房屋中介店的地产老板更是感叹，徐汇滨江的房屋升值幅度，要比上海大多数板块都要高。2002年时，当地最知名楼盘——盛大花园最贵房源的售价在5000多元/平方米。而现在位于徐汇滨江的尚海湾即将推出它们南区“楼皇”产品——“江钻”，预计售价将超过88000元/平方米。七年时间，房价整整涨了16倍以上。而上海目前大多数区域2002年以来的房屋升值幅度仅仅只有5～7倍。
徐汇滨江8年时间城市建设、产业规划、商业发展带来的巨大改变，让参与其中的开发商获益良多。但是，在很多业内人士眼里，整个徐汇滨江的价值提升过程相当漫长，目前仅仅是开始。对有志进入该区域的开发商来说，任何时间在上述板块买地都是好机会。
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