地王解套难题犹在 绿城再搏新地王

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2009-09-11 13:02

        9月10日下午2点，不出意外，绿城中国（3900.HK）董事长宋卫平将出现在上海土地交易市场的竞标大厅，争夺今年全国的新地王——上海普陀长风6B、7C地块。而且，宋卫平已经率先挂牌报价：56.28亿元。

　　今年初，绿城曾陷入空前的债务危机；对外宣称解除危机后仅仅4个月，绿城又豪掷近百亿竞购多幅地王。

　　“我们已经确认，报价为绿城公司，他们决心很大，近期几位集团副总频频来上海与我们沟通，已做了详细的项目可行性调研报告。”新地王出让的具体运作方负责人——长风生态商务区规建办常务副主任、普陀区国有资产经营公司董事长嵇启春9月8日独家向本报表示，预计现场竞价还将有2－4家国内外地产大鳄参与争夺。

　　9月9日，该地块又有最新报价57亿元，全国新地王已非长风6B、7C地块莫属。不管最终宋卫平是否能如愿折桂，在很多人的印象中，绿城与地王之间的“紧密联系”，都将重重添上一笔。

　　5月渡债务危机 9月连拿地王？

　　普陀长风6B、7C地块挂牌起始价格是30.58亿元，9月7日该地块出现自9月1日进入挂牌报价阶段以来的第一个正式报价：56.28亿元。该数字已超出底价约84%。事后证实，报价方正是绿城中国。即使现场竞价没有更高报价，它也已锁定新科上海、全国“双料地王”。

　　不过，据本报记者掌握的情况预示，9月10日下午的现场竞价很可能出现更为令人咋舌的结果。根据上海规土局官方网站的最新数据，领取申请书人数已高达69，而已经交了近约3亿元保证金的竞买申请人数超过了15。

　　嵇启春告诉本报，参与竞买的企业几乎全是国内外实力雄厚的企业集团，他们包括来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头。

　　“绿城率先以近一倍的高溢价率报价，透露了两个信息：绿城对该地块志在必得、绿城为拿下该地块准备的资金超过56.28亿元不少。”一位领取了申请书了解情况的开发商人士告诉本报。

　　去年底今年初，绿城中国陷入了空前“债务危机”，业内一度传言“绿城不行了”。据本报记者掌握的情况，去年11月前后，正当外界传闻绿城经营陷入困境时，民生银行(600016)审批通过了为其提供30亿元（09年）的信贷额度，拉了绿城一把。

　　去年底到今年初的数个月中，绿城高层为解资金债务压力，四处奔波。直到5月初，绿城还专请媒体举行了“恳谈会”，宣布通过与中海信托合作发起的房地产基金成功募资20亿，加上今年销售大量回笼资金，现金流大为缓解。

　　然而，5月开始，绿城又接连出手拿地，土储欲望强烈。刚刚渡过危机的宋卫平，再次让业内吃了一惊。

　　9月3日，绿城刚刚以20.05亿元竞得杭州市30号新华集团地块，溢价率近100%，折合楼面地价高达22361元/平方米。此前，5月，绿城以5.4亿元出手将北京市朝阳区东直门外斜街一幅用地收购；7月，绿城受让杭州2008年地王——浙江万均置业有限公司旗下杭州原东南化工厂地块30%股权的消息得到证实。

　　另据本报了解，绿城近几个月还参与了杭州等地多幅地王级别土地的争夺，包括个别地块一直参与报价到最后倒数阶段，虽然最终未能成为胜者，但这透露出绿城在舒缓危机后空前的拿地欲望。正如宋卫平在6月的时候对媒体公开表示的：国内土地市场大底已现，未来两年拿地充分安全。

　　“地王”出路

　　绿城中国与地王，屡屡同时出现，是偶然也是必然。

　　原本在上海土地储备就不甚充足的绿城，在经历几年快速消化、尤其是今年仅有的上海项目陆续销售后，其在上海的土储几近枯竭，而上海市场同时又是绿城的重点市场之一。尽快增加土储，已是绿城上海长期发展的当务之急。

　　但绿城错过了在上海拿地的最好时机。去年底今年初，不少国内一线开发商开始有意识低点购地时，绿城陷于债务危机，5月缓解后，土地市场已开始了新一轮飙涨。而上海等地大规模的土地出让直到二季度才开始，符合绿城开发要求的土地，在市场低点时也相对稀缺。

　　就这样，绿城再次赶上了地王频出的时刻。

　　绿城可增加底气的是销售的全面好转。绿城方面此前通过有关渠道披露的数据显示，今年上半年累计成交销售金额211亿元。另有消息披露，截至目前，绿城今年的销售额约300亿元。

　　2008年12月31日，绿城中国资产负债比例为140.1%，较2007年同期的88.2%提高51.9个百分点。2008年末，绿城中国现金额为17.18亿元，总借贷高达161.18亿元。

　　尽管销售回笼资金庞大，但算上各类税费、今年购地支出等项目，多名券商分析师告诉记者，若绿城继续高溢价拿地的势头，包括巨资竞购长风地块等举动，绿城的负债率大幅下降的可能性并不大，压力依然不小。

　　但地王解套的业内难题，绿城不得不面对。绿城在新江湾城地王上的经历，就是典型。2008年年报中，绿城对上海地王新江湾城项目计提减值1.48亿元，不久之后，绿城与香港九龙仓互换共同持有的沪杭两大地王股权——上海新江湾城D1地块、杭州钱塘江畔的绿城·蓝色钱江项目，绿城无奈退出新江湾城地王。

　　在绿城旗下的地王项目中，也有解套相对顺利的。绿城拿下对的杭政储出[2007]17号地王项目，当年成交总价高达近35亿元，地价房价比达到40.55％，在今年上半年较短时间内销售去化率达到了20％。

　　对于需要以时间换取解套空间的高成本地王项目而言，政策风险也在一步步逼进。无论是哪家开发商拿下长风地王，都必须格外小心。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097