高溢价土地频现 “抢地潮”再现北京

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2009-09-11 13:05

        9月7日，万科以22亿元的“地王价”拿下北京房山区一地块，溢价率高达263%，同一天，一家名为金力投资的房地产公司又以13亿元的价格摘走了奥运村乡一地块，溢价率也超过了150%。四天前，SOHO中国以溢价164%，总额达40亿元的价格将北京望京地区一商业用地归入囊中。

　　高溢价率的土地市场会将处于十字路口的楼市引向何方？

　　抢地潮超过上一轮

　　自5、6月之后，北京土地市场再掀“抢地潮”。

　　万科此次拿地可谓是得来不易。记者在现场看到，经过160多轮的苦战，万科才得以最终胜出，而与其角逐的可谓都是一些财大气粗的主儿。什么中国远洋(601919)、中国建筑、北京城建(600266)均在其列。

　　据了解，此次万科买下的地块为北京房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目国有建设用地使用权，总建筑面积约34.1万平方米，起始价为8.3775亿元。该地块的溢价率高达263%，楼面地价约合每平方米6450元。

　　同一天，朝阳区奥运村乡安立路西侧居住用地的竞拍，也是“战火纷飞”，共有13家开发商参与，经过95轮激烈竞价，北京金力投资有限公司最终以13亿元的价格拿下此地，而它击退的正是任志强掌管的华远地产(600743)，其溢价率超过150%，楼面价则高达1.49万元。

　　记者在现场看到，激烈之时，金力投资和华远地产(600743)的单次加价数目竟多达数千万元，双方似乎都志在必得。

　　两场竞拍下来，整个现场的气氛立即沸腾起来。北京市国土局的一位官员感叹，本以为下半年的土地市场会往下走一点，没想到还这么火爆。

　　这位官员所说的火爆还包括此前四天北京望京地区B29地块的竞拍，中国建筑、远洋地产、首开集团等“国字头”企业均参与争夺，最终SOHO中国以40亿元的价格力压群雄，创造了新的望京“地王”，溢价约1.7倍。

　　与今年5、6月份的“抢地潮”相比，此轮“抢地潮”有过之而无不及。据了解，在今年上半年成交的重要地块中，广渠路15号地溢价率146.51%，大兴“新地王”溢价率115.97%，奥运村乡地块则为124.3%，九棵树地块是122.9%。5月，富力地产在朝阳区广渠门外10号居住用地上241.52%的溢价率已是高得惊人，而此次万科溢价263%拿地已刷新溢价新高。

　　数据显示，今年上半年，北京成交土地平均溢价已约为57%。

　　加剧“滞涨”？

　　与北京土地市场勇往直前所不同的是，房地产销售市场在经历了七八个月的量价疯涨之后，正面临继续上涨还是向下调整的选择。

　　虽然从今年8月开始，北京房价上涨幅度已开始放缓，但仍处高位。据21世纪不动产监测数据显示，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集体下滑，分别环比下降10.4%、12.9%和21%。但房价仍在上涨，深圳均价环比上涨达17%。

　　成交量大幅下滑，会不会将房价拖入下降通道？业内人士担心，此时高涨的地价会不会加速这种局面的到来？

　　以万科新拿的地块楼面价达到每平方米6450元，而该地块所在区域的周边项目楼价约为每平方米8000元左右，这将意味着，万科项目将推动北京房山远郊区域房价进入万元时代。

　　记者也注意到，9月7日出让的两块地的楼面价与周边在售楼盘价格相比，占比超过了80%。这或是楼市可能“滞涨”的一个危险信号。因为如果没有了购买力，高地价无论对政府还是开发商或都是得不偿失。

　　据了解，2005年以来的“地王”，有五成迄今仍处在未开工状态，开发商资金紧张，地价房价比高，无盈利空间，是延迟开工的主要原因。而地价款高昂，无力开发，也导致了开发商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。

　　“政府的责任就是谋福利而不是牟利。政府应对这种高地价进行适度调控。”北京城市规划协会秘书长高毅存认为。

　　对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，政府应该采取理性的策略，比如适当控制推地的节奏，应该适当给土地市场降温，“有张有弛”才能有利于房地产市场的健康发展。

　　记者9月7日也从北京市国土局相关人员处获悉，年底前，北京还将推五六百公顷土地，“6月主推大兴新城，7、8月开始推房山区的地块，接下来房山区等2010年将竣工的轨道交通沿线新城地区还将有新地要推出。”

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