3000亿：房地产企业泡沫化授信
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-09-11 13:50
在房地产企业资金状况大为好转的2009年，银行和信托公司掀起了一轮授信狂潮。截至发稿当日，据本报记者不完全统计，仅十三家大型房企从银行和信托公司获得的授信额度就已接近3000亿，而实际授信数额远多于此。
一位不愿透露姓名的信托业内人士向本报记者指出，授信的多少，没有实际意义，而授信的额度就是一些高管拍脑袋决定而来的，公司根本无法用完这些信用额度。
果真如此，为何银、企双方都对授信如此重视？
“天量”授信
今年以来，多家银行曾向房企授信，且授信额度呈逐渐放大之势。
9月1日，绿地集团与国家开发银行签署开发性金融合作协议，并获国家开发银行300亿元总体授信。加上今年4月份时获得的中国银行(601988)和中国农业银行总行174亿元总体授信，绿地今年获得的银行授信达到了474亿元。
授信明星当属万科（000002.SZ），万科和建设银行(601939)签署《战略合作协议》，建设银行(601939)将向公司提供授信额度500亿元人民币。据了解，这是继2007年建行给予万科200亿元授信额度后第二次授信。截至2009年6月30日，万科的总资产为1245.2亿元，持有货币资金268.8亿元，500亿元的授信规模相当于2/5个万科，或是相当于公司2倍货币资金规模。
金地集团(600383)（600383.SH）、招商地产(000024)也加入授信大军。8月7日，金地集团(600383)董事会同意与工商银行(601398)签署有关协议，工行将在3年内向金地集团提供总额为300亿元的融资授信。就在和工行签署合作协议的前一日，金地和平安信托召开战略合作发布会，平安信托将针对具体项目设计股权信托计划，和金地集团共同投资优质住宅项目和城市综合体项目。未来三年内，平安信托投入上述项目的资金总额有望达到100亿元。
招商地产(000024)(000024.SZ)获得各类银行授信近193亿元。在2009年3月份这短短的一个月里，据不完全统计，瑞安房地产、绿城中国、SOHO中国、世贸股份、绿地集团、泛海建设(000046)、广州城建等七家房地产企业已经分别获得了各大银行130亿元、200亿元、100亿元、150亿元、174亿元、78.6亿元和19亿元的授信额度，授信的总额已经超过了850亿元。
授信分表内授信和表外授信，多指银行根据借款人的资信及经济状况，授予其一定期限内的贷款额度。在授信期限及额度内，借款人可根据自己的资金需求情况，随用随借，不必每次都办理繁琐的贷款审批手续，而且可以尽可能地减少利息支出。
授信一般多由商业银行来完成，而信托公司也加入其中。信托公司近年来一直对房地产信托表现出极大的热情。用益信托工作室的统计显示，截至今年7月，房地产信托计划资金规模达近167亿多元，共发行地产信托产品101款，且明显呈递增趋势，1至7月投资于房地产领域的信托产品分别为5个、12个、12个、13个、15个、24个和20个。
仅具象征意义
中海信托研究室研究主管邓举功对本报记者表示，银行和信托公司向地产企业授信，通常是一种战略性的合作，也为了维护一些大企业的关系。尽管授信额度很高，但具体到每笔业务上，都是一事一批，独立审核。只有符合条件的，四证齐全的项目，银行才能放款。可能因为有授信合作，审批的速度会加快。
一位负责资本运营的开发商人士直言不讳的指出，银行和信托公司经常做锦上添花的事情。2008年下半年，地产商资金紧张的时刻，尽管公司握有还未用完的授信额度，却难以获得贷款。央行对各商业银行放贷额度进行总量控制。而房地产市场形势转好时，银行人员会主动上门询问资金需求。好的企业、好的项目更是被“踏破门槛”。而企业是乐于接受银行的主动示好的，也乐于对授信进行宣传，以显示良好的融资能力和企业信用。
天量授信的背景是，房地产市场的回暖，以及宽松的货币政策。央行货币政策报告显示，今年上半年，全国商品房销售迅速增长，房地产开发投资增速逐步提高，房价止跌回升，商业性房地产贷款余额新增较多；其中，房地产开发贷款新增4039亿元，同比多增2210亿元。
国家统计局发布的数据显示,今年上半年,在新增贷款的刺激下,房地产行业内部现金充裕。1-7月,房地产开发企业本年资金来源28639亿元,同比增长28.7%。
一位国有银行内部人士告诉本报记者，各家银行主动向房地产企业授信、示好也是迫于竞争压力。开发贷通常和个人住房按揭贷款进行捆绑，如果哪家银行对企业发放开发贷款，也将自动获得个贷业务，这已是业内约定俗成的做法。而大型企业通常和很多家银行保持合作关系，为了争取客户，对其进行授信，表达战略合作意向，争取更多的业务份额。
表面一片繁荣，但在巨额授信的背后，商业银行和信托公司对房地产形势的判断存在分歧。一位不愿透露姓名的中小股份制银行高管告诉本报记者，“对于房地产贷款，我们还是比较谨慎的，但有些银行比较激进。”
根据上市银行中报显示，工、建、交、民生、深发展、兴业、华夏、北京、南京、宁波等10家上市银行上半年新增房地产业贷款达1387亿元，其中，工、建、交三大行联手占据了其中近八成。
尽管银行对房地产企业慷慨授信，但并不代表实际意义的放松。交通银行(601328）8月19日披露的半年报显示，房地产开发贷款比年初略有上升。对于下半年房贷会不会收紧？交行副行长钱文挥当日表示，金融业对优质房地产企业及合理的开发贷款项目，将继续给予支持。交行对房地产开发贷款将优选客户，挑选资质好、销售能力强、质量高的房地产企业，同时，通过开发贷款带动个人按揭业务的增长。
近日中国银行(601988)业协会与普华永道昨天联合发布的《中国银行家调查报告2009》显示，
中国银行业信贷投向出现较大的变化。 住房消费贷款仍是银行家关注的重点信贷投放领域，但对于房地产开发贷款发放趋于谨慎，仅有8%的银行家表示“仍是优质资产，将大力投放”。多数银行表示，采取区别对待的策略，对一般住宅和改善型住房适度支持，对大型商业高档住宅进行控制，对经济发达地区的一、二线中心城市和区县支持，对优质地产商的优质项目仍然贷款。
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