外资开发商转战二三线城

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2009-09-11 13:59

已有2700余家外资开发商获批 上海占6.4%排全国第四

数据来源：高力国际  制图：俞思婧

　　自“限外令”执行以来，超过2700家外资房地产开发企业在商务部备案注册，其中超过1200家为新设企业。这些外资房企来自中国香港、新加坡、日本以及欧美等地区。

　　2007年达到高峰

　　高力国际研究报告指出，自2007年9月到2009年年中，共有2728家外商投资房地产开发企业获得了商务部审批。此外，还有300余家外商投资房地产企业进行投资管理、物业管理及咨询等业务。

　　在2007年之前，这一数字是不得而知的。转折点便是被业内称之为“限外令”的一系列房地产政策。2006年7月，中央六部委联合发布了171号文件，2007年5月商务部发布50号文件，要求境外投资者必须设立外资企业进行房地产投资活动，外资企业的设立、股权变更、增资、合并或是项目出售等相关活动必须获得商务部及其他相关部门的核准。

　　此前，外资通过各种隐蔽途径进入内地房地产业，国内房地产开发企业利用外资比重是判断外资进入楼市的仅有的一项数据。在那以后，外资房企在商务部备案，全面而清晰地反映出外资在内地楼市的运行轨迹。

　　由于境外投资者通常为每个房地产项目设立一家外商投资企业，数据显示，过去两年，约有1233个新项目建立，同时约有211个项目经历所有权变更。这意味着，两年中外资已启动超过1200个房地产开发项目。

　　不过，这还是与2007年以前形成鲜明对比。外资从2002年开始大举进入内地以来，一直保持较高增长，到2007年上半年形成一个历史高峰。当年利用外资比重从2006年的11.6%增加到了24%，当年上半年利用外资同比增长幅度更达到了89.9%。

　　外资房企月均新增数量在2008年大幅缩水。2007年9-12月每月平均有200家外商投资房企新设立，到2008年下半年滑落到月均20家。2007年612家外资房企增资获批，月均153家，2008年滑落到42家，2009年上半年滑落到27家。

　　外资房企的表现与“限外令”、金融危机的时间窗口表现出一致性。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出，2007年海外投资者对于中国内地房地产市场的热情高涨。2008年上半年政府为抑制投机而收紧了审批程序，市场在2008年年中步入调整，金融危机加剧也使得诸多境外投资者的资金来源受限，部分项目被暂停。

　　转战二三线城市

　　作为众多开发商云集、中高端项目最多的一线城市上海，外资房企的数量并非最多。

　　上述研究报告显示，2007年到2009年上半年，上海市获得审批的外资房产开发企业占总数的6.4%，大约为175家，排名第四。

　　排在上海前面的省市是江苏、广东和辽宁，这三个地区获得审批的外资房产开发企业分别占总数的16.8%、16.0%、9.9%，为458家、436家、270家。

　　由城市土地学会与普华永道联合发布的《2009年亚太区房地产市场最新趋势报告》也显示，上海在亚太区最具房地产投资前景的五大城市中排名第五（去年上海的排名是第一）。江苏、广东两省成为最受外资青睐的房地产投资目标。

　　李庆贤指出，显然二三线城市将成为外资下一轮转战目标。辽宁因其省会城市沈阳而受到日益增加的关注。相比于江苏及广东的外商房产企业散布于省内各个城市，涉足辽宁及山东境内的投资者则集中于沈阳与青岛，表明这两个城市相对更大的投资潜力。

　　在上海投资了南京353广场、仙乐斯广场的基汇资本的有关负责人在接受早报记者采访时也表示，除了在上海、北京等一线城市继续寻找优质项目外，还会将房地产基金用于二三线城市的投资。

　　李庆贤预计，2009年上半年密集土地成交将会是新一轮房地产投资的前奏。随着一线城市地价的快速上升，更多的海外投资者将转道二线城市以寻找机会。而其中浸淫市场更深的中国香港及新加坡投资者将率先启动。江苏、辽宁、山东、四川、广东、天津及重庆等地区仍将持续为投资者所偏好。

　　年收益率超10%

　　今年6月份开始，外资房企数量又开始急速增加。6月份新设外资房企近40家，与5月份不足20家相比多出一倍。增资类外资房企也近40家，环比同样上涨一倍。

　　李庆贤预计，2009年上半年住宅市场的恢复及流动性的放大，也激发了境外投资者更大的兴趣。预计未来一年将有更多的外资备案案例。

　　尽管经历了一轮轮的跌宕调整，但是外资房企在中国还是赚得盘满钵满。

　　普华永道中国税务部合伙人陈伟权在接受记者采访时说：“自2002年进入中国以来，从总体来看，外资取得了非常不错的收益，每年都达到10%以上。”

　　美国汉斯在上海首个住宅项目加州水郡近期推向市场，首批推出484套住宅房源已近售罄。摩根士丹利在中国数次成功套现，华山夏都苑可售单元在二季度未已售罄，成交价格约6万元/平方米，远高于大摩当初2.8万元/平方米的收购价。东海广场被SOHO中国以24.5亿元买走，大摩当初仅以19.6亿元买入。

　　摩根士丹利中国区董事张宝玲在接受媒体采访时表示，出售是一种很正常的市场行为。投资与出售等于是把一名小女孩养大了嫁出去，不存在对这个市场看空或者是变现应对危机。

　　对于前段时间外资集中抛售物业的现象，陈伟权指出，进入中国的外资基金在中国取得了非常不错的投资回报，因此出手并不亏本。                                                                                                                            东方早报记者 秦明明

     

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