更猛更高更险：“地王之争”让购房者心慌
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华西都市报 2009-09-12 15:46
以70.06亿元的天价，中海地产10日在上海一举摘下新“地王”，也将今年的“地王”纪录一举推高30亿元！
眼下，土地市场的竞拍仿佛正再现当年央视“标王”争夺的一幕：有人满腹狐疑，有人玩命出手，几亿元、几十亿元博弈的背后，带来风光无限，也引发深重叹息。在业内还在为再次冲高的房价是否面临“拐点”争论不休时，“地王争夺战”再次汹涌而至，更猛、更高、更险。
更猛：
一线城市土地市场门槛迅猛抬高
10日，上海房地大厦土地交易中心大厅里人头攒动，所有人的眼光都聚焦在普陀长风生态商务区长风6B（B6）、7C两幅总面积达142108.1平方米的优质地块上，参与报价的5家企业均为业内巨头。
仁恒地产报出65.97亿元——这已是罕见的最高价，每平方米21100元的楼面价已超过同区域次新房的成交价格。但竞买主持人拆开最后一个密闭信封，报出一个更让人瞠目的价格：70.06亿元。出价者是国企中海地产。这一成交价已比上一个全国“地王”——北京广渠路15号地块的成交价高出近30亿元，从而成为今年以来全国最贵的地块。
“太猛了！”一家房企负责人事后与记者交流时如此表述，“现在一线城市的土地市场门槛越来越高了。”
简单回顾一下今年二季度以来的“地王”史：5月22日，万科以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南（挂）2009-015商住用地，一举创造了当地的“地王”；6月30日，中化方兴砸下40.6亿元夺得北京广渠路15号地块；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录……直至中海地产9月10日在上海豪取长风地块，可以发现，在土地市场表现活跃乃至有能力试夺“地王”的，一是上市房企，其在股市的融资能力令同行望尘莫及；二是央企，包括一些并不以房地产为主业的大型央企，其资金实力几乎“深不见底”。
戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的还以民企居多，但今年已是央企的天下。
某外地在沪一家知名房企公司一位负责人说，原以为在土地市场上机会多多，没想到土地门槛抬得太高了。该公司今年已两次在上海热门地块的竞拍中出手，均空手而归。这位负责人说，现在公司在土地市场上左右为难，“如果不买，万一地价继续上涨怎么办？如果买，将来的房价有没有利润可言”？
土地市场这一格局变化，福耶，祸耶？尚难预料。
更高：
地价高至如此，房价何去何从
几年前，上海的楼市专家还曾预言：未来上海每平方米房价将呈现外环1万元-中环2万元-内环3万元的格局（简称1-2-3格局）。不料，这个标准几乎已成为目前上海土地市场的最新范本。
问题是，楼价高涨至此，房价何去何从？上述长风地块的规划要求全装修房交房，业内人士估算，每平方米22000多元的楼板价，加上建安成本、财务成本、销售费用、各类税费，未来楼盘售价必须接近每平方米5万元才能有合理利润。
再如，目前仅次于上述长风地块的另一“地王”——北京广渠路15号地块的周边房价约为每平方米1.6万元-1.8万元。以中化方兴开发酒店、写字楼等项目的经历以及40.6亿元的地价看，该地块建成商品房后的单价不会低于每平方米3万元。为此，舆论一度惊呼“北京房价进入3万元时代”。
一线城市如此快速飙升的地价近在眼前，对普通购房者而言，去想象、猜测两三年之后的房价，无疑已是一件疑惑而痛苦的事。中海地产拿下新“地王”的消息，次日即成媒体热炒的新闻，就连路旁的阿姨、大伯都在讨论“地王”这事儿，购房者心里焉能不慌？
更险：
地价突破极限，积累更高风险
中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计结果显示，上述开发商2003—2009年上半年间在各重点城市共获得270块住宅土地，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应，其中27％的土地“待开发”，30％的土地“规划在建”。记者近日在中部地区采访时，发现有几年前风光一时的“地王”如今依然闲置，当地房价并未如开发商设想的那样飙涨，以目前的房价计根本无利可图。
知名房地产专家、卫明不动产智库负责人蔡为民注意到，部分上市房企摘下“地王”之后，即通过增发、资产注入等方式大量融资；而后者又保证了企业有足够资金竞拍土地，追逐“地王”。这一互推又加速了房价上涨。蔡为民说，房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市“循环互推”的过程就会中断，“楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民”。
毕竟，“地王”的理性价值不在于一时的炒作能带来多大的升值空间，而在于转化成实际的楼市供应之后能否适销对路、满足购房者切实的住房和投资需求。以土地为“原料”的房地产业，也应该“脚踏实地”遵循市场规律发展。
中原地产研究中心在最近的一份报告中提醒：房价主要由市场需求决定，对后市盲目乐观，冲动型高价购地不可取。高价获取地块，一旦遇到不可抗因素，风险将成倍增加。
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