碧桂园：省域化战略的进与退
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-09-13 16:47
重回省域化战略的碧桂园似乎并不甘心放弃埠外拿地的一切机会。只要条件合适，它随时可能再度出手。
本报独家获悉，截至8月底，碧桂园曾两次派员工考察北京市房山区，并与当地政府密切磋商。如果拿地成行，这将是碧桂园在北京土地市场的“破零”之举。
统计数据显示，上半年碧桂园新增土地面积为201万平方米，全部都在广东省内。
“这反映出碧桂园正在收缩战线，回归本土，这是其在解决长短期矛盾过程中一个战略性的选择。”国泰君安分析师姚峣表示。
对于此次来北京考察地块一事，碧桂园总部给本报记者的书面回复表示：“我们更倾向于认为这是基于国际国内的经济形势和企业自身的状况作出的策略性调整，省内、省外项目则各有侧重。”
回归本土
8月25日中午，碧桂园发布了2009年中期业绩报告，报告称，上半年其总收入为92.02亿元，与2008年同期相比增长23.7％。而根据其他公司的中报，上半年已有万科、中海、保利等在内的11家房企销售额超过百亿元大关。
对于上半年的表现，碧桂园方面认为“这反映了去年特别是去年下半年经济波动以及碧桂园目前广东省外新项目仍处于播种期状态的客观情况”。
仅仅最近两个月内，碧桂园已斥资超过10亿元在广东境内购入4块土地。8月中旬，碧桂园以6亿元竞得东莞大朗地块，面积约23万平方米，正式进军东莞市场。8月28日，其又以2.4亿元拍下广州南沙开发区地王项目。碧桂园方面表示，其近期在广东预计可建建筑面积约为160万平方米。
“其收缩战线的目的很明确，就是在自己的优势区域完成资金的快速回笼。”姚峣指出。“一方面，它可以凭借与当地政府的良好关系获得满意的土地；另一方面，广东地区居住人群的购买力要强于外地，这有利于它快速销售。”
易居中国一位长期关注碧桂园的分析师表示，碧桂园上半年的销售速度比较慢是由于空间布局的原因。“市场的传导是有周期的，碧桂园的项目多分布于三、四线城市，所以过去几个月的楼市回暖，并没有对其产生实质性的影响。”
他同时表示，“未来几个月，碧桂园的业绩会出现一个补涨的过程”。
但作为上市公司的碧桂园，却没有太多等待的时间。在广东土地市场上的一连串动作也预示着，在长期储备和快进快出之间，碧桂园审慎地选择了后者。
在姚峣看来，碧桂园收缩战线除了体现出上市公司的特征外，另外一个原因是国土资源部近期趋紧的土地政策。
“2年之内不开发，土地就要收回，这对于土地储备量巨大的企业都是个挑战。”姚峣说。
外埠寻地
据碧桂园2009年1月通讯披露，碧桂园去年在广东省外新开盘项目共20个，合同销售金额约40亿元，仅约占企业总合同销售金额22.9％。有分析人士表示，此种省内外发展不均衡的局面将成为碧桂园亟待解决的难题。甚至有分析称，今年省外营收的比例较2008年会更低。
但碧桂园方面的说法却指向另外一个方向。
据碧桂园总部人士透露，在广东省外，碧桂园将重点培育新市场，2008年新开盘的项目在今年也逐步进入了收楼期。“实际上，碧桂园今年依然策略性地开拓省外市场，如主打南京市场的大型度假项目将在10月上市，碧桂园首个天津住宅项目也正积极筹备。”
而北京市房山区副区长吴会杰在接受本报专访时表示确实正在与碧桂园接触，房山在近期即将推出3块占地500亩的商住地块。而“郊区大盘”正是碧桂园最擅长的开发模式。
“目前并没有确定要在房山拿地，只是考察了这一区域当前的市场。考察结果将作为区域信息存档，成为以后的投资依据。”关于是否会在房山拿地，碧桂园内部人士这样告诉记者。但他表示，目前房山品质高的楼盘并不多，“接下来我们还要看六环路的打造方面有何措施”。
该人士同时透露，北京大兴区亦在碧桂园近期考察的区域之中。
在姚峣看来，房山区很有可能诞生碧桂园在北京的首个项目。“按照碧桂园目前的选择标准，大城市的周边是它们重点关注的区域，但也要取决于当地政府作出多大的让步。”
在房山区发展较为成熟的良乡，住宅均价目前为8000元/平方米左右，姚峣认为按碧桂园的开发模式，“若能做到售价大约在6000元/平方米的毛坯房，还是可以考虑的”。
碧桂园上述内部人士也对本报记者做出了相似的表述：“在房山拿地，目前更多考虑的是成本。”
成本考虑只是最表面的一环。而潜藏于更深处的，则是碧桂园长期以来远期发展与短期收益之间难以调和的平衡感。
“碧桂园的一个尴尬在于，当地的市场购买力还没到，它的房子已经盖好了。”易居中国上述分析师表示。在他看来，一线城市优质土地消耗殆尽的状况下，碧桂园布局于二三线城市的策略长远来看还是有利的。“比如上海，中心区域的土地几乎已经没有了。这就给二三线城市带来机会。”
9月3日，碧桂园方面传出消息称，将发行一笔3亿到3.5亿美元的融资债券，所得款用于偿还贷款及用于现有项目。相关人士认为，这笔融资也将有相当部分被碧桂园用于开工和拿地。
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