房价涨跌背后的玄机

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 钱江晚报 　　 2009-09-13 16:51

　  无论是CPI数据，还是新增贷款额，基本在市场预料之中，数据公布起到了放松市场紧绷神经的“按摩”效果，因此指数以上涨2.22％来表示庆祝。

　　与房地产市场相比，A股市场俨然就是听风便是雨的神经兮兮的家伙。

　　前期管理层稍一表露政策将有微调的意图，股市立即以暴跌回应，看到并无剧烈收缩流动性的实质性举措，股指又马上连拉七根阳线。昨天公布了8月份经济数据，市场好像放下了一块大石头。

　　但是房地产市场却是另类得很。银行已经明显收紧了二套房贷的标准，8月份市场总体成交量也随着房价的大幅度上升而出现萎缩。有关部门对物业税的态度也出现了微妙的措词变化，但所有这些信号，都不能改变目前房地产市场近乎滚烫的火热状况。

　　万科已推出在资本市场进行巨额再融资的方案，中海发展以70亿的天价再度刷新了国内“地王”的成交记录，国内一线城市北京、上海和深圳房价攀升势头似乎完全没有停顿的势头。所有这一切，都让市场的情绪到达了沸点。

　　房价历来是一个极度敏感的话题。它早已不再只是一种商品价格的外在表现，而是与经济增长、产业结构、扩大内需、资产泡沫、通货膨胀、贫富差距、政府公共财政转型等中国社会经济的重大命题紧紧联系在一起。正因如此，有关未来房价涨跌趋势变化的争论从未停止过，既有“开发商只为富人盖房”“收入上涨房价必然上涨”，“流动性泛滥导致房价上涨”、“丈母娘要求女婿买房推动房价”，“房地产捆绑了整个上下游产业链”，“中国土地资源稀缺导致房价上涨”等力挺房价的观点，也有“房价严重透支和挤压国民消费水准”、“房价严重脱离一般居民收入水平”、“房屋租赁比显示房价泡沫太大”等预言房价必然暴跌的观点。

　　目前国内房地产价格的现状，其成因十分复杂。它首先是房地产的商品属性定位造成的，在中国，房地产从来是投资品、消费品和身份识别证明物及“特殊目的载体”的混合。因此，拿一般资本货币市场运行的规律来看待它的价格变动，必然导致大的偏差。比如，“租赁比这个指标，单纯从投资效益看，房价不但不能上涨，反而有巨大下行空间，但是问题在于，房子在这儿完全不仅仅是金融投资品，它的长久消费效用的保持度，它对于改善提升持有人生活品质的满足度，它对于凝结在它身上的城乡身份跨越，给予了房地产本身效益边际外延的广泛膨胀。所以，一线城市房地产的“租赁比”，已经成为一个幻觉，根本无从左右其价格的涨跌。

　　其次，土地资源的稀缺度和居民收入水平的高低，也不足以成为过度影响国内一线城市房地产价格的决定因素。这儿举两个例子，俄罗斯土地资源极其丰富，但莫斯科房价达到每平米6000美元，直逼经济发达程度、人均收入水平和土地稀缺程度远甚于它的巴黎伦敦，另一个例子是人均收入水平几乎不值一提的印度孟买，其房价却远远超出北京、上海，这说明一线城市的房地产价格，已脱离了成本刚性和供需平衡等一般商品的价值规律，从而产生了极大的异化。

　　再者就是国内经济金融深化程度和金融创新不足，这时候房地产尤其是一线城市房地产正如在长期收益率曲线的短缺部分填补了这一空白。一旦房地产不能成为金融衍生的基础资产，它就必定成为高风险资产和无风险资产之间的平行部位。因此，广泛的市场细分需求就提供了房地产价格上行的支撑力量。

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