上海70亿新地王诞生 谁是最大的赢家？

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一房地产投资融资　　 2009-09-13 18:37

 

9月10日，中海地产以70.06亿元的价格拿下上海长风地块，成为中国新地王。在这场地王争夺战当中，谁是最大的赢家？ 中海笑了开头，能笑到结尾吗？

9月10日，中海地产将当前一轮房地产泡沫再次吹大。中海地产以70.06亿元的价格拿下上海普陀区长风6B、7C地块，长风6B、7C地块由两幅相邻地组成，总出让面积达到14.2108万平方米，总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价22409元/平方米。一跃超过北京广渠门地块，成为中国新地王。

就在一年之前，去年9月，这块7C地块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌，楼板价14364元/平方米，却因为市场低迷，惨遭流标。一年时间里，该地块溢价55亿元。

“地王战”央企又下一城

7月31日，上海土地市场推出54号经营性用地公告，涉及普陀、闵行、嘉定和松江四区的经营性用地5幅。其中，长风生态商务区在同一个标的中，推出了两幅住宅地块——6B（B6）地块和去年因高价惨遭流标的7C地块，引起了不少地产大鳄的关注。根据出让文件中30.58亿元的出让底价粗略估算，起始楼板价仅约每平方米9800元，较去年9月下浮约三成。

但是，楼市的冰火两重天，也使得土地市场如此。去年的流标地块，今年却是超级香饽饽。截至竞买申请截止时间，该地块共有69家企业领取了出让文件，并有15家企业申请竞买。其中包括中海、绿城、保利等国内巨头企业，另外还有中国香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头企业。

在竞拍现场，绿城、中海、保利、仁恒，还有另外一家，一共五家入场。当报价员报出中海70.06亿元高价，最终勇夺该地块时，全场哗然。

尽管中国指数研究院分析师宋会雍认为：“80亿元也有得赚。在房价这个基础上算这个账，可能有20%到30%的利润，不应该是感到意外的，这样做起来还是有赚的。”不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则明确说：“合理成交价是应在45亿~50亿元之间。”

这也使绿城再次失败。

绿城向来是地方政府的最爱，绿城向来是土地市场的拿地猛虎，2007年前后，绿城在上海、浙江等全国多个区域，拿下了大小地王无数，屡屡将新鸿基，华润等外资、国企击败。但是，这次绿城失败了，败在了超级国企中海之下。今年以来，绿城拿地屡屡失算。

不过，绿城之败，非战之败，败在体制。毕竟钱主要是宋卫平等个人的。宋卫平要对自己负责，如果亏钱是自己的腰包。

其实，早在正式竞争之前，超人李嘉诚也想参与其中，不过，最终还是放弃了。也在长风地块，2005年，李嘉诚拿下了一块地，不过楼板价只有3000多块，当然也是引起业内哗然：地价如此便宜。因此，李嘉诚放弃在情理之中。

新地王 谁是最大赢家

不过，无论如何，最终的赢家是长风生态商务区。

长风生态商务区位于上海市普陀区南部，内环和中环线之间，东起长风公园和华东师范大学，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线，原为长风工业区。在上海区域发展中，普陀区一直在中下等，因此，尽管毗邻长宁虹桥区域，但长风地块长期以来并不受关注。

2005年前后，上海市开始大力开发这一区域。总地块可规划开发的土地面积为220.9公顷，合3313.5亩；开发总量320万平方米，办公楼和商业娱乐设施150万平方米，酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米，中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米。

这个规划本身非常好，也正因如此，2005年，李嘉诚在此拿了地。但是，去年上述地块出让时，并不是很受人关注，不得不流标。尽管其中不乏市场因素，但主要还是因为其本身区域发展不被看好。

可以看出，长风生态商务区在经历了2007年的火爆行情和2008年急转直下之后，终于在今年迎来了一个新的上升期。资深市场人士认为，这和“大虹桥”规划有着紧密的关系。

8月31日下午，作为大虹桥的主要管理机构，由市政府牵头组成的虹桥商务区管委会举行了第一次会议，意味着这个此前一直停留在文件中的概念，已经进入到实质协调操作阶段。统筹规划中的大虹桥，将以虹桥交通枢纽的26.26平方公里区域为中心，加上60平方公里综合功能拓展区，横跨中环外环，建设成为共86平方公里经济商务区。

大虹桥区域主要涉及上海长宁、闵行、青浦、嘉定四个区。这个大虹桥区主要承担起上海国际贸易中心建设的重任。

这个大虹桥则是完全改变了上海的发展格局。在上海1992年之前，重在浦西，1992年浦东开发之后，重心在浦东，所以向来发展是大浦东战略。与此同时，浦西发展，也是因为土地不足，发展后继发力。正是如此，大虹桥战略就是为了增加土地，再次重新发展浦西。也就是东西并重，大虹桥和大浦东齐头并举。

而长风生态商务区就和虹桥地区一河之隔，距大虹桥区域并不远。

问前路 地王风光多久

地王频出的现状下，房地产商持怎样的心态？香港恒隆集团董事长陈启宗的说法可能代表了现在很多同行的心声。不久前举行的2009年博鳌房地产论坛上，他对记者表示，“买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。”

原本荣耀的地王，如今多数成为开发商手里的烫手山芋。

克而瑞（中国）研究中心近期提供的一份报告显示，2005年至今产生的全国50个地王项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经建好项目上市销售。而已经在售的项目中，也出现了多个项目赔本出售的现状。

业内比较出名的反面案例，是北辰实业2007年92亿元拿下的长沙开福区新河三角洲地块。其在2008年底在举行奠基典礼以后，时至今日依然没有明显的动工迹象，该地块的楼面地价高达3083元/平方米，而当前地块附近的商品房成交价格仅在5000元/平方米左右，若算上建安（建筑安装）及营销成本，项目几乎无利可图，因此上市销售一拖再拖。

“拿到地王后，北辰实业一直在找当地政府退地，但退不掉，现在处境比较尴尬。”一位行业研究员对记者表示，能够盈利的地王地块，地价房价比全部在50%以下，部分甚至更低。

而从历年未上市的地王地块成交楼板价与地块周边同类型物业成交均价来看，约有三成地王地价房价比在70%以上，约三成地王地价房价比在50%~70%之间，仅有44%的地王地价房价比在50%以下。

相比之下， 苏宁环球集团则幸运很多。该集团在2007年8月份以44亿元的高价夺下上海黄浦区南京东路163街坊地块，后申请在2008年8月份将该地块退回。当时公司的解释是“为配合上海市地铁工程建设”。

无论如何，苏宁环球最终得以成功退掉上海“地王”，还全额收回了地价款，全身而退，是2008年“退地年”中为数不多的幸运儿。

中海，到底能笑多久？各界将会拭目以待。

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