王健林：万达扩张不差钱 融资能力强过两次上市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一房地产投资融资　　 2009-09-13 18:40

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万达集团董事长王健林今天接受网易财经专访时表示，万达将在未来几年加速购物中心和影院的扩张速度，并称扩张资金充足，主要分为三部分：销售资金、抵押贷款融资和银行支持。

“外界都惊奇万达如此大规模扩张，钱从哪里来？其实外界都不知道我有抵押贷款融资的有力武器。”王健林说，一般房地产企业，用土地抵押融资能力很有限，万达的商业地产和酒店、购物中心建成之后就可以抵押融资，足以支持现有扩张。

对于目前的房地产市场情况，王健林认为已经恢复，而且销售量有望超过2007年最火爆时的水平，并且可能出现泡沫的苗头。“2008年的经济危机救了房地产市场，否则像2007年那样的速度发展三五年，形成巨大的泡沫，泡沫破裂时可就不止股市6000点跌到1000多点的样子。”王健林说。

对于万达上市的步伐，王健林表示：“我们的工作做完了，就等着审批。”

以下为文字实录全文：

网易财经：各位网友大家好，今天非常有幸请来了大连万达集团股份有限公司董事长王健林先生，王总您好。

王健林：您好。

网易财经：关于万达大家有很多的关心点，但是最近最热的一个关心点就是我们上市准备的怎么样了？

王健林：应该说我们自己的工作已经做好了，下一步就是申报，这是我一个方面的业务，是商业地产公司申报，还有两个产业还没有申报。至于什么时候能上，那看审批者的问题。

网易财经：那我们说的另外两个产业是要和商业地产合在一起上市吗？

王健林：不是，那是独立的，一个是文化产业，一个是零售股份。

网易财经：是分开的？

王健林：将来是独立上市，还是我们上市公司把他并购过来，没有思考，那是以后的事情。

网易财经：关于万达，我们大家一个很关心的是万达作为一个以前做住宅地产，后来做商业地产，又发展到娱乐产业，这也是多元化的投资，您怎么看待这种多元化投资的渠道？

王健林：其实如果你要仔细留心一下你会发现，万达的多元化，四个产业都叫“相关多元化”，商业地产你看酒店、电影院，有文化产业，然后零售百货店都是和购物中心联系在一起的。之所以我们要做电影院线和连锁百货，主要的目的是想支持我购物中心快速发展。

中国的电影院文化产业到现在没有一个全国性的，做的好的连锁电影公司，过去电影公司差不多都是省市、区域自己划地为牢。当初为什么找华纳合作？就是想他租我的店，我也不想自己发展，可是华纳因为政策调整的原因，他也不能做了。

我也不想在中国发展50个合作伙伴，所以我们自己选择自己做。

第二个连锁百货也是这个原因，我们原来是有4、5家百货租赁公司，但是这些百货企业一般每年只发展3、5个店，就限制了我快速扩张的速度。以前我没有自己做百货之前，我每年最多只能做3到4个店，我自己做了以后，就能支持我商业中心的速度。你看今年我可以开8个，明年的目标计划是开16个，从2011年，大概每年20个左右。

所以我做的多元化都是跟我的商业中心紧密相连的，我叫“相关多元化”，我不会太跨行，做煤炭或者做航空，不会这样的。

网易财经：我们的多元化是有目的的多元化。

王健林：是为了支持我们的主业速度更快一些，为什么速度要更快一些呢？现在中国的购物中心还受中国政策的保护，跨国企业进来是不能够在国外直接购买的，必须在中国注册一个公司，慢慢的买地发展，而且每做一单，要一单一批，不可以自己注册一个公司，然后每年干十几二十个，每一单都要这么批。

那么这种对中国企业的保护能够维持多少年？很难说。我的判断就是几年。所以我的目标就是在4、5年的时间里面做到100个店，做到1500万到2000平米，足够大。

1500面是什么概念？在全世界可以排在前三、四名，我做到这个规模的时候，即使市场可以分开，老外的企业进来也不能对我构成威胁。所以我现在主要的目的是想做规模。

网易财经：在进来之前先把规模做起来，能够抵御以后的冲击？

王健林：是这样的，中国有几个行业，比如说家电，我们的国美、苏宁做的规模足够大，百分百进来五年了，没什么作为。比如还有一些行业都是这样的，包括电影院，万达现在做了400块，以后从明年开始，每年增加200块，按照这个速度，三年以后任何跨国企业在中国电影市场上，在院线这个市场上是不可能有太大作为的。所以我希望我做的这个行业里，在商业中心、电影院这两个行业里，将来不会给外国企业更多的机会。

网易财经：我们电影院线的业务，因为其他是专门做这个的，他要盈利的话可能也挺困难的。因为这个本身不是一个特别高盈利的产业，但是万达为什么从一个做商业地产的公司进入之后，能马上盈利，您觉得您的秘诀是什么？

王健林：两方面的原因，管理加规模。电影院这个行业里，确实目前全国连锁院线几乎没有盈利的，或者盈利都很低很低，我觉得就是管理水平的问题。因为我们是民营企业，万达又是时间超过20年的企业，管理共识是相通的，不管做什么东西，认真、坚持、细致都是一样的。可能我们的管理水平稍微高一点，再加上我们每年十几个店的规模，支撑我们盈利的点能增加。比如我们的采购是集中采购，可能比别人降低一些成本。

比如我们在全国统一营销，做广告的成本可能也省一点，多种原因吧，我们基本上可以做到收入和利润水平达到10%左右，这个恐怕不仅在电影行业，在其他所有行业里看都不算低的成绩。我也了解一下，利润水平在世界电影院线行业当中，也算过得去的。

网易财经：您刚才说的这些计划，说要再增加多少个超市，还要增加多少个电影院。

王健林：不是超市，是购物中心。

网易财经：购物中心这种模式这肯定是需要很多的资金的，我们目前的资金主要来源是什么样的？

王健林：三个方面，一个是我自己本身有很大的销售收入，今年可以接近300亿，明年的目标大概是做到450到500亿左右，我的现金流足够大。

第二个就是竣工的商业中心抵押贷款能力是非常大的，北京、上海两个商业中心，抵押出去拿到50亿贷款，就是说我今年竣工八个店，如果我愿意抵押贷款可以拉100多亿，明年竣工16个店，如果愿意全部抵押出去的话，还可以拿到300亿贷款。

这种抵押贷款的能力是所有企业不能比拟的，主要是房地产行业，没有一个公司有这种能力。因为土地抵押的成本是很低的，买100多块钱的地要打多少折给你做抵押，但是盖成房子以后有现金流了，所以贷款的规模会快速增长。

第三个方面可能就是可以获得一部分银行资金的支持，所以现在很多业界都觉得万达速度这么快，有这么多资金吗？很多人都是不了解的，其实他不知道，我们现在的资金除了自己销售的资金，银行的资金之外，还有一个秘密武器，是经营物业的贷款能力，这一点是其他房地产行业当中，没有一家有这个能力的。

我今年竣工差不多接近150万平米，8个，明年的目标是16个购物中心，再加7个五星级酒店，你想想，这个融资能力比我上两次市拿到的钱还要多。

所以随着万达购物中心的快速发展，竣工的物业越来越多，也就意味着万达的融资能力将会越来越强。

网易财经：最后一个问题，关于我们现在的房地产行业，您觉得现在的房地产行业算是复苏或者是重新繁荣起来了吗？

王健林：现在肯定是重新繁荣了，今年的销售我估计全国会超过三万亿，上半年是一万六千多亿，下半年可能还会更多一些。今年可能会超过最火的2007年，2007年是3.3万亿左右，今年我估计还会更多。那就说明房地产市场是完全复苏了，不仅是复苏，我觉得已经有一点泡沫了。

网易财经：又开始有泡沫了？

王健林：又开始有泡沫了，聪明的决策者，包括房地产企业，所有行业的企业家都能自律，把房价控制得好一点，或者把土地成本推高的不要那么快，使得泡沫慢慢的挤掉就很安全。如果再这样快速增长，或者土地还依然是价高者得，不断的“地王”推出来，带动下一轮的房地产的成长，如果这个东西不制止住，房地产市场泡沫一旦破裂，可就不像股市市场那样从6000点到1500点那么严重了，那对实体经济是致命的打击。

网易财经：但是从现在的情况来看，房地产市场毕竟还是有那么大的需求，好像不会说像股市一样6千点到1千点？

王健林：房地产泡沫还没有积累的这么严重，如果房价每年20%、10%的快速增长，5年也许泡沫就积累到要破灭的风险了，现在还没有到，只是有泡沫的苗头了。我觉得无论是政府还是行业，都应该正式泡沫开始出现的问题，否则将来教训会很深刻的。

再来08年，幸亏08年只有一年，金融危机拯救了整个行业，一金融危机就刺激经济，所以没有收缩贷款，如果像08年的情况持续三年，可能这个行业就很难估计了。

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