复地范伟 慢慢来 刚刚好
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券网 2009-09-13 19:04
如果说在此之前，郭广昌都是范伟背后强有力的决策者和总设计师，那么从5月开始，这个刚过不惑之年的少帅将承担起更大责任。
均速理论
“只要保证目前的销售收入与目前的土地成本投入基本平衡，那公司资金方面就不会出太大的风险。”
应该说，十几年来，拥有平和气质的范伟带领的复地集团一直无太大风浪。无论是2005年还是2008年的大调整，复地似乎都没有其他企业感受的乾坤震荡的波动。当然，也同样因为这种风格，一些关于复地步子太小，发展太慢的质疑声在业内流传。甚至在2007年时，有市场人士认为复地已经从全国房企第一梯队掉到第二梯队。
对于这种慢速，范伟有自己的解读。他认为，每个企业对风险的把控不同。复地在做项目和市场分析时偏于保守，但也决定了一种长远发展的均速态度。“我这个人赌性不强。”范伟说。
这种大原则在2007年至2008年的市场动荡中表现明显，市场开始再次反思复地模式的合理性。2007年7月，美国次贷危机开始受到全球关注。那时，次贷危机还被宣称为一个影响有限的局部产品危机。中国房地产市场更在宏观调控越调越高的态势下急速飞跑。到2007年底，万科的王石率先看到新开工大增与商品房销售量下降的强烈反差，意识到房地产风险已经临近。而大多数房地产企业还沉浸在疯狂地拿地抢地，高负债融资过程中。复地，则是少有的低调谨慎的大型民营房企之一。
这种一贯的谨慎态度令复地面临2008年时显然从容很多。“2008年，我们也一样对市场比较悲观，但肯定不是最悲观的。那一年，我们没有像很多企业一样缩减开工量，也没有任何停工项目。理由是，一方面我们相信政府会对低迷的楼市有所作为。另外一点就是，虽然形势不好，但我们需要为随时可能到来的形势好转做出准备，那就是一定要把产品做到可预售阶段。”范伟说。
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能够在2008年不停工，并随时为回暖做出准备的房企其实不多。而这一举动为复地在2009年的快速回归起到了至关重要的作用。 当然，范伟能如此决策也基于之前的先天条件。2007年，复地几乎没有拿一块高价地，所有项目土地款基本付清。“所以达到预售标准，我们只需要按进度支付一定的工程建设费就可以了。当然，资金方面，母公司的大力支持也起到了重要作用。”范伟说。 关于如何在现金流方面把握一个较低的风险系数，范伟的一个静态成本理论很值得一提。“我们主要是看当下的土地成本和销售收入之前的关系。也就是说，尽管一块新的地块其成本与现在的房屋销售没有太大关系，但它可以说明公司在当下需要支付的成本与现金回流的比例。只要保证目前的销售收入与目前的土地成本投入基本平衡，那公司资金方面就不会出太大的风险。”范伟说。 顺利经过“08周期”的复地今天气势已然不同。根据刚刚披露的半年报，公司上半年净利润相比去年同期猛增近7倍，营业额较去年同期上升约93.9%。 目前，复地共有29项项目处于开发过程中，总项目储备面积716万平方米，分布于上海、北京、天津、南京、浙江、无锡、重庆、武汉、西安、成都、长春等11个城市。 另外，复地向社会公开发行不超过19亿元公司债获得中国证监会发审委审核通过，重新调整的A股上市方案也已经公布。复地回A之路正在加速前进。“我们希望尽快回A，毕竟复地是一个所有业务都在内地的纯内资企业，希望在自己的资本市场上获得更多的了解。”范伟称。 楼市基本面没变化 “其实没有任何一个企业家可以永远准确地预期市场走向。所以，对复地而言，我们的策略就是紧跟市场，随行就市。” 对于未来楼市的判断是每一个房地产老总绕不开的话题。对此，范伟的判断是，楼市需求基本面不会有大的变化。这是支持中国房地产业长远发展的根本。但企业需要防范未来一两年内可能出现的阶段性调整，方式之一是严格控制负债情况，积蓄一定数量可以过冬的现金。 “中国房地产市场最大的基本面没有变化。那就是城市化。各省会级城市都在纷纷扩张，不断有人从小地方向大城市迁移。这个社会大背景不是一两年可以改变的。即便现在都在说，大城市居住成本高，生存门槛高，但这种趋势仍然是人心所向。市场需要解决的问题是，如何把供给与需求有效匹配和平衡。”范伟说。 |
范伟表示，对于中档商品住宅来说，二套房贷等信贷政策的变化无疑会对其产生较大影响。“其实作为开发商我们不愿意看到6、7月份这样疯狂上涨的局面。一方面房价高，原材料成本就高，也就是土地价格就高。另一方面，这种过快上涨很容易引起调控加力。”范伟表示。
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