盘古大观成交惨淡 难付保利6.7亿赎身费

保利地产中报相关资料显示，截止到今年8月24日，盘古氏投资有限公司（下称盘古投资）已向保利地产全资子公司保利（北京）房地产开发有限公司（下称保利北京）支付7亿元，以赎回其开发建设盘古大观A座写字楼部分房产。

而这个与京城最贵楼盘相关的赎回行动，远远不是4年前就已经开始的债务纠结的结局。

保利与盘古大观的纠结

盘古投资欠下保利北京的巨额借款，源自于4年前盘古投资想要建设金泉广场和盘古大观的资金需求。

2005年10月，保利地产与北京摩根投资（盘古投资前身）签订协议，摩根投资将其项目子公司北京政泉置业有限公司80%股权抵押给保利北京以取得保利8亿元的注资，并承诺保利北京可从该项目销售中获得不低于27%的回报。保利北京一高层告诉记者，这只是单纯的一项财务投资。

而8亿元的注资中，5亿元用于北京摩根投资开发的金泉广场，3亿元用于其另一个项目摩根中心（即后来的盘古大观），合同期为两年（即2006年7月4日起）。

然而，2007年，合同尚未到期，北京金浩投资有限公司、北京浩云生物医药科技有限公司（两公司合称原股东，其控制方为北京盘古投资）想要收回政泉置业80%的股权。但又无力支付回购现金13.7亿元。

2008年5月14日保利地产发布公告称，原股东将13.7亿元的债务转让给盘古投资履行，盘古投资将自持的盘古大观A座写字楼以13.7亿的价格预售给保利北京，以抵消盘古投资对保利北京的债务，盘古投资有权在2008年12月1日前以不高于15.6亿元的价格回购A座。

然而2008年12月1日前盘古投资并没有做出回购举动，按照民事调解书，北京保利已经完全获得了盘古大观A座的所有权。

6.7亿债务限年内偿还

但A座写字楼并未如约归属于保利北京，关于回购的事情仍未结束。

今年3月底，一位保利北京的高层向《华夏时报》记者表示，由于盘古投资没有在2008年12月1日之前回购A座写字楼，按照合约，保利正式对盘古大观A座收房，要求收房的函件已经发到盘古投资。

记者从北京市房地产交易管理网了解到，盘古大观A座135套写字楼3个停车场已经于2008年4月整体出售，销售面积13.22万平方米，均价10380元/平方米，作价13.7亿元。这一金额刚好与盘古投资欠保利地产的债务相吻合。

然而，10380元/平方米的出售均价被业内认为太低，仅仅与目前其公寓出售的均价35000元/平方米相比，就已经算是以三折出售，这笔买卖并不划算。所以，在此之后，盘古投资仍在为回购努力。

2009年7月27日，保利北京与盘古投资达成《仲裁和解协议书》约定，之前抵押给保利北京的盘古大观A座写字楼，也将随着盘古投资的还款，逐步解除与保利北京的预售合同。

在偿付回购款之外，盘古投资还将付万分之二到万分之五的违约金。

据记者了解，目前，保利北京已收到7亿元的回购款，还有剩余6.7亿元回购款尚未支付。盘古投资偿付的最后期限为2009年12月31日，逾期，保利北京将不再支持盘古投资的回购行为，而剩余的房产将归保利北京所有。

成交惨淡面临还款压力

在今年的预售商品房均价排行榜中，盘古大观仍以9.2万元/平方米的价格占据冠军宝座。然而，这座北京最贵楼盘的近7亿元的债务为何迟迟不能还清？

记者从北京易居中国研究所获得的一份盘古大观销售跟踪数据显示，在2008年8月以前，盘古大观就已经销售了185套。积攒了盘古投资巨大心血的盘古大观，成为还钱给保利北京的希望。

然而2008年9月发生的全球金融危机，使得中国房地产市场发生深度调整，2008年12月1日到期的回购协议并未如约履行。

但今年4月初，记者发现，北京市房地产交易管理网上当时有93条退房信息，退房率达到38.91%，这样高的退房率在期房销售中较为罕见。而在2008年8月以前退房信息就有76条。

而这样高的退房率也引发了对于该楼盘卖得火爆的真实性怀疑。

目前，据北京市房地产交易管理网显示，盘古大观从2006年12月领取预售证至今，有239套房产出售，目前已销售112套，总成交金额为20亿元。而这20亿销售回款为什么没有拿出一部分补上债务窟窿？

另外，据盘古投资市场部人士杨睿介绍，目前已网签的112套销售为内部认购，而剩余的房源将在10月开盘销售。

而按照北京市房地产交易管理网上公布的均价35000元/平方米、常规户型600平方米计算，剩余的80套房源，将为其带来16.8亿元的收入。

但是，高端住宅的销售并不是一件易事。记者从相关机构获得的数据显示，从今年2月到现在，盘古大观仅销售了1套，而其交易价格仅为10000元/平方米。

这样的销售速度和价格，让第二次的回购计划再添疑问。今年年底，这场长达4年的资本游戏也许将有个最终的结果。