业界人士：外资正在重整进入中国房地产市场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2009-09-13 19:56
日前在厦门举行的中国首届国际地产交易会上，苏州、秦皇岛、厦门等内地１４个城市的土地储备机构向中外投资者集中推出６００宗地块，在达成意向投资的１００亿人民币中境外资本占到三成。
业界普遍认为，这一最新动向表明，与去年下半年至今年初外资回笼资金、部分退出内地房地产市场的情形相比，外资正在重整进入中国房地产业。
在投资内地房地产业的一连串外资投资者中，美国柏克莱房地产投资集团执行总裁、美国ＣＣＵ大学董事会监事长罗伯特·爱道斯坦宣布，将投资２０亿元人民币与厦门一家企业携手开发当地的房地产。
“厦门将成为我们此次首个投资点。选择厦门的原因就是，厦门具有重要的地理位置，是个沿海重要城市。相比北京或上海这样的大城市而言，厦门拥有很多的投资机会。”罗伯特·爱道斯坦说。
“去年下半年至今年初，在中国内地房地产的外资纷纷回笼资金，部分退出中国内地房地产，返回本国‘救火’。”戴德梁行中国行政总裁张国正表示，摩根士丹利、麦格理集团在上海就将三处大宗房地产转让给内地企业。
据戴德梁行研究部提供的内地大宗物业内外资成交统计数据显示，２００９年前８个月，外资在写字楼、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比显著下降，仅在商铺方面有较大增长，但成交总额占比仍不足５％。
澳大利亚澳顺地产集团总经理赵豪杰认为，现在外资重整进入中国内地房地产业迹象明显，这还与北京、广东等外资密集的省份为确保地方经济增长而逐步放开外资投资房地产业有关。
“今年上半年，观望和退出使得多数外资开发商错过了内地房地产的复苏时间，未来土地库存不足的问题突出，而内地本土房地产开发企业熟悉政策和投资环境，实现快速增长，从而逐渐主导了房地产机构性投资。”张国正说。
以中国社会科学院金融研究所研究员易宪容为代表的学者却对此表示担忧。他认为，外资进入中国房地产市场所带来的风险及危害是难以预计的，而试图通过简化和放宽有关手续的方式来为外资进入房地产市场松绑，进而增加ＦＤＩ，实在是得不偿失。
千亿外资突杀"回马枪" 滚滚热钱豪赌楼市泡沫 中国新闻网
“4月深圳楼市‘限外令’解禁以来，各口岸物业成交激增，香港人置业数量增加两至三成。”深圳福田口岸中介经理告诉中国证券报记者，因去年房价大跌而折戟的香港投资客卷土重来；而北京多个高端楼盘也高调宣称，近期外资购房比例明显上升，其中不乏欧美富豪和中东投资客；6月份上海4万元／平方米以上的豪宅成交量达到306套，超过前5个月的成交总和，逾两成买家来自境外……
伴随内地楼市股市强劲复苏，去年曾经短暂撤离的境外热钱，二季度起携千亿之势滚滚涌入。数据显示，6月末我国外汇储备已达2.13万亿美元，其中二季度外汇储备增加额度为1779亿美元，贸易顺差为347亿美元，FDI（外商直接投资）增量为212亿美元。按照目前的热钱统计方法，外储增量中扣除贸易顺差和FDI增量，疑似热钱的境外资金高达1220亿美元。
热钱汹涌再袭
中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明分析，若扣除欧元对美元升值的估值效应，能解释339亿美元外储增加额，二季度仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期国际资本的流入。根据统计，自去年10月全球金融危机爆发至今年3月份，短期国际资本流入一直呈现负值，但今年2月、3月负值逐渐缩小，4月份起突然转正，激增至325亿美元，5月、6月持续保持高位。
尤其值得注意的是，6月份贸易顺差只有82.5亿美元，实际利用外商直接投资为89.6亿元，这意味着在当月新增的421亿美元外汇储备中，可能有249亿美元是以热钱的形式流入。交通银行发展研究部研究员鄂永健认为，热钱流入境内有加速迹象，央行近期的资产负债表也显示了同样趋势，短期国际资本开始加速回流。
据联合证券测算，二季度约有超过1200亿美元热钱涌入中国，超越了2007年一季度732亿美元的历史高点。有分析师指出，今年3月以来外汇储备不断增长，但外贸顺差和FDI增速并未显著改善，外汇储备增速远超贸易顺差和FDI的增长，说明外部资金大量流入。联合证券分析师刘湘宁认为，大量热钱涌入中国，主要会流向地产和股市两个市场，一季度短期国际资本流入还为负数，二季度创出天量，表明这类资金敏感度很高。
境外热钱流向极具隐蔽性。据中国证券报记者了解，热钱流入常常通过多个途径，包括个人层面和企业层面。个人层面主要通过私人换汇，香港可享有每人每天2万元（港元兑换人民币）兑换额度及每天可向内地汇款8万元人民币。常见发生在深港两地间，由众多亲朋好友、专业换汇团组成的蚂蚁搬家似的巨量热钱快速流入。
而在企业方面，热钱传统途径“高报出口、低报进口和虚假对境内直接投资”正逐渐被边缘化，通过技术服务贸易、奢侈品进口、货币互换、个人购汇、资本项目下FDI、地下钱庄等进入内地逐渐成为新路径。有专家指出，技术服务贸易和奢侈品进口操作隐秘、监管难度大，在较大规模热钱进出时被通常选用。而货币互换则更加隐秘于监管之外，可以热钱进退双向进行，一般为大型跨国集团利用其各自子公司之间的资金往来，操作速度更快。
此外，商务部下放的FDI审批权限可能成为热钱流入更大更宽广的路径。今年3月商务部将外国投资者投资设立注册资本1亿美元及以下投资性公司及其变更事项的审批权限,下放给投资性公司注册地省级商务主管部门，这些为外资提供的便利将为海外热钱提供进入更快捷、便利的操作通道。
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