外高桥演绎“子母连环债” 8.5亿元融资蹊跷转向
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-09-14 13:50
正当其它上市房企忙着进行股权融资和债券融资时，饱受资金压力之苦的上海外高桥保税区开发股份有限公司（外高桥，600648.SH）却凭借大股东的帮忙另辟蹊径。
9月4日，外高桥宣布向大股东外高桥集团申请借款8.5亿元，大股东则是用在同一天准备发行的8.5亿元“09外高桥企业债”借给上市公司。更引人注目的是，上市公司还将承担大股东发行企业债的相关费用，包括承销费用1020万元、评级费用67.5万元及后续跟踪评级每年5万元、律师费用15万元以及审计费用6万元。
“某种意义上来说，这笔关联交易意味着外高桥承担了集团发行企业债的成本，但同时也获得了资金。”一位券商人士评价。
以长换短
在此之前，外高桥集团的此笔企业债并非是投向上市公司。根据集团的募资说明书：“5.1亿元拟用于河道项目、道路项目及三联发展物流仓储基地建设项目等三类项目建设，1.7亿元用于偿还银行贷款，调整债务结构，1.7亿元用于补充公司营运资金。”
原本投向于集团项目及补充集团营运资金的“09外高桥企业债”，却临时变卦，将要进入上市公司的口袋。
上述券商人士表示，这种大股东融资借给上市公司的情况比较普遍，尤其是在前一段信贷高峰期拿到巨额银行贷款的控股股东，会倾向于将资金以银行同期贷款基准利率再“转借”给上市公司。不过，像外高桥集团这样以企业债的形式转借给上市公司的案例尚不多见。
疑问也随之而来。截至目前，外高桥集团从银行获得的综合授信额度总计为131.86亿元，未使用额度53.13亿元。为什么集团不以未使用的50多亿元贷款借给外高桥，而大费周章地使用企业债？
天相投顾地产分析师杨兴风认为，这是上市公司优化债务结构的一种方法，通过5年期的企业债置换部分短期流动资金贷款，避免短期的财务压力。
“不过，尽管这8.5亿元资金缓解了部分短期还款的压力，但仍不能完全化解外高桥短期的财务风险。”杨兴风表示。
尽管外高桥目前的土地一级开发项目森兰·外高桥进展状况良好，但是巨大的资金需求依然是长期横亘于上市公司面前的一道难关。大量的借贷已经让外高桥负债率高企，达到了74.94％，而内部财务费用过高和短期负债压力也成为公司亟待诊疗的痼疾。
外高桥2009年中报显示，货币资金27亿元，短期借款却达到了75.7亿元，一年内到期的非流动负债21.4亿元。这还包括外高桥预计2009年将进行资本投入36亿元。
除了包括森兰·外高桥等开工项目使上市公司消耗资金之外，外高桥于去年年底完成的定向增发，也使得其财务费用增加，注入的3家公司流动负债合计达81.26亿元。
而上述这些问题，正是大股东出手援助的原因。
开拓融资渠道
“外高桥自己选择股权融资或者发债的话，很可能明年才能募集到资金，远水解不了近渴。但以国企大股东出面发债募集资金，就能获得投资者的青睐，募集资金更加方便快捷。”杨兴风表示。
的确如此，外高桥集团出面发债，不仅有中国银河证券和宏源证券坐镇承销，还有上海金桥（集团）有限公司和上海市浦东土地发展（控股）公司作为联合担保人，而交通银行更是给外高桥集团13亿元流动性贷款的支持。也因此，“09外高桥企业债”获得了AAA级的评级。
只是，8.5亿元的资金相对于外高桥巨额的短期负债而言还远远不够，其还需要通过其它途径打通资金渠道。随着房地产市场的回暖，森兰·外高桥的土地价格也水涨船高，地块出让回笼资金成为外高桥的另一个融资渠道。
2008年7月，新加坡仁恒地产曾经以底价11.9亿元摘得森兰·外高桥首批向外转让的A1-1、A1-2地块。今年7月底，外高桥再次采用公开挂牌的方式，转让森兰·外高桥项目南部国际社区 A2-1、A6-1、A7-1、A9-1这4幅地块，起始价12.19亿元。
业内人士普遍认为，12.19亿元的起始价可谓是低价甩卖，因此，此次地价出让被外界解读为外高桥为纾解资金紧张之举。但低价也吸引了包括香港新鸿基地产、中海、绿城等近40家境内外开发商巨头纷至沓来，土地市场的激烈竞争或许会让外高桥获得预期之外的资金回笼。
不过，靠“面粉”回笼资金之举也不是长久之计。外高桥总经理施伟民已经明确表示，森兰·外高桥100万平方米的住宅用地未来将主要由公司独立开发。
“外高桥与浦东金桥、陆家嘴等上海国有房企的区别在于，由于保税区内只有建设，基本没有土地批租和房地产出售，因此外高桥资金压力较大。”上海证券分析师沈莉说，“外高桥如果想要进一步发展，必须要拓展更多的融资渠道，而不仅仅是土地出让和大股东的输血。”
据外高桥高层透露，其已与多家商业银行开展多方面的合作。同时，为降低融资成本，外高桥还将通过提前还贷和半年循环借款的方式，节省利息费用。
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