英房地产触底反弹 中投下“赌注”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-09-14 14:03
中国投资有限责任公司(简称“中投”)在英国投资的“第一单”日前出炉：包括中投在内的四家国际投资者组成的财团，8月底与英国歌鸟房地产公司达成协议，认购后者增发的新股，以帮助该公司偿还高达8.8亿英镑来自花旗银行的债务。其中，中投将持有歌鸟19%的股权。
考虑到歌鸟原股东中有不愿认购增发的新股，公司债权方花旗银行又急需现金流入改善资产负债表状况，中投此次入股歌鸟的行为究竟是抄底英国地产还是给花旗输血引人关注。
占股19%入驻董事会参与管理
经过这次认购，卡塔尔控股将成为歌鸟的最大股东，其持股比例将接近30%的上限。格利克可能持有约27%的股份，中投则将持有约19%的股份，摩根士丹利房地产基金所持的股份则约为10%。中投、卡塔尔控股将认购此次新增普通股中的2/3，剩余部分则将由摩根士丹利房地产基金和格利克认购。除认购普通股之外，卡塔尔控股和中投还将买入2.75亿英镑的无表决权和不可转换的优先股，以期实现红利收入，这笔贷款将以5%折价偿还。
中投和卡塔尔控股既认购普通股，又购入优先股，为此它们将有权分别向歌鸟房地产董事会派遣两名成员，参与该公司的日常管理。据悉，9月24日，歌鸟房地产在公布中期业绩报告的同时，将详细介绍配股后的股东结构。
据了解，在这次成功增发新股之后，歌鸟房地产计划简化它现有的股份结构，即将目前分为3个类别的普通股转化成只有一个类别的普通股，并且所有股份将在伦敦证券交易所的成长性板块上进行交易。
为歌鸟8.8亿英镑债务买单
在伦敦金丝雀码头，金融机构的摩天大楼直冲云霄，汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行等都聚集于此。然而繁华背后，金丝雀码头的多数股份持有者英国歌鸟房地产公司(歌鸟房地产公司持有金丝雀码头集团60%的股份)却负债累累，不得不唱起“哀歌”，向投资者求救。中投对之慷慨实施援助被视为“雪中送炭”。
此次参与援助歌鸟房地产的公司有四家，只有中投是新的投资者，摩根士丹利房地产基金、卡塔尔控股和美国私人投资者西蒙·格利克都是歌鸟房地产的老股东。这四个投资者组成的财团已经在上个月月底达成协议，将分两批完成对歌鸟房地产公司新增股票的认购，帮助该公司偿还高达8.8亿英镑来自花旗的债务。为此，歌鸟避免了破产命运。
然而拥有歌鸟10.5%股份的原股东英国土地房地产公司却拒绝认购新股，无疑该公司在歌鸟中的股份将面临严重的稀释。对此，歌鸟房地产的董事长普里查德表示，这是因为英国土地认为，参与歌鸟新股配售并不符合它的长期利益。
大卫·普里查德对中投和其他投资者的“雪中送炭”十分感激。他表示，如果此笔交易未能达成，歌鸟最有可能的结果就是接受破产管理和清盘。因为按照与花旗签署的公约，歌鸟房地产必须在明年年初之前还清这笔巨债，一旦违约，歌鸟就将被置于花旗的控制之下。
相中地产还是“输血”花旗？
在金融危机的冲击下，花旗的资产负债表受到了严重的影响，花旗自身不得不向美国政府救助，获得紧急救助资金。所以，现在花旗急需资金来进一步改善资产负债表，尽快偿还政府债务。从一定程度上讲，中投和卡塔尔控股等投资者参与歌鸟的配股无疑是向花旗“输血”。
不过，此间市场分析人士普遍认为，包括中投在内的投资者向歌鸟投下“赌注”更多是看好英国房地产市场的发展前景。在金融和经济危机的严重冲击下，英国房地产市场变得低迷不振，房价显著下滑，尤其是商业地产更是经受着价格下滑和交易疲软的打击，写字楼空置率高涨。瑞德在接受采访的时候重复强调，现在投资英国房地产市场绝对是个好时机，尤其是商业地产，而且他本人也认为，英国房地产市场一定会朝着良好的方向发展。
全球著名会计师事务所伦敦主席兼中国业务部主席理查德·瑞德8日在《经济参考报》记者专访时说：“虽然我不能说中投的这笔投资是否会成功，但是有一点可以确定，很多中国公司都有兴趣来英国投资，目前它们可以获得很多好的商业投资机会。”
他表示，现在英国包括伦敦的房地产价格显然低于一、两年前的水平，所以投资好的商业房地产肯定是个好的机遇。经过今后两、三年的发展后，英国房地产市场将比现在更为健康，随着房地产市场交易活动的增加，房价必将随之上涨。
最近英国相关的一些数据表明，英国房地产市场正在触底反弹，房价呈现环比上升的趋势。根据英国房屋抵押贷款协会的最新数据，今年8月英国房价比上个月上升了1.6%，这是英国房价连续四个月获得了回升。
尽管如此，中投的大手笔投资英国房地产领域仍存在一定的风险。金丝雀码头的地产主要与金融产业的发展有着密切的联系，而英国金融业的发展前景存在众多不确定性，主要是因为金融体系的改革仍存在众多变数，英国正在致力于调整经济结构。所以中投在短期内能否从中赢利难以断言，是否能够获得长期的、稳定的盈利也是个未知数。
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