宝龙上市前夕先行扩张 圈定200亿商业地产项目
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一房地产投资融资网 2009-09-15 09:11
从目前签约项目的数量上看，宝龙似乎来不及等上市完成就开始了扩张，一边冲刺上市一边大举圈地。 观点地产网 林向 9月10日之后，宝龙成为此轮IPO潮中第二家通过港交所聆讯的内地房企。 根据港媒的报道，宝龙9月10日通过港交所上市聆讯，初步定于9月中旬推介，10月中挂牌，集资5亿美元(约39亿港元)，与上次递交申请时募集资金的数额相同。保荐人为高盛、工银国际及麦格理。 200亿扩张 宝龙地产总裁助理刘晓兰昨日接受观点地产新媒体采访时表示，宝龙上市已经进入缄默期，所以关于宝龙上市的一切信息都不方便披露。但是她默认了宝龙通过聆讯的消息。 对于目前宝龙的股权结构，刘晓兰表示，宝龙目前私募持股，目前已经在谈战略投资者入股的事宜，同时已经有针对高管的股票期权。 宝龙自从2007年就开始了上市的准备工作。去年4月，宝龙即已经通过港交所的聆讯，只差临门一脚之际，由于资本市场形势不佳而放弃上市。 时隔一年多，宝龙卷土重来。上市聆讯的通过使得宝龙内部人士颇为兴奋。 香港资本市场注重讲一个好听的故事。对于宝龙来说，这个故事或许包括了两个情节。 据悉，宝龙去年的销售额为20亿，今年目标为40亿，从目前的情况看已经有超预期完成今年的年度目标难度不大。一年间增长幅度如此之高，宝龙似乎会给苛刻的投资者讲一个业绩高成长的故事。 另外，宝龙专注在二三线城市做宝龙城市广场项目，这些市场似乎还有很大的空白等着去填。 据了解，宝龙目前在全国各地拥有近20个宝龙城市广场项目。 这些项目多位于二三线城市的城市“副中心”，建筑面积多在20万平方米以上。前期的宝龙城市广场多为四五层的商场和酒店以及公寓。后期宝龙广场的物业类型则更为丰富，更像是一个升级版，包含了宝龙乐园等商旅地产部分。 近期，宝龙与湖南、湖北等七个政府代表团分别就长沙开福宝龙城市广场、武汉硚口宝龙城市广场、厦门宝龙奥特莱斯、福州晋安宝龙城市广场、上海浦东宝龙城市广场、合肥包河宝龙城市广场、青岛即墨宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场和宝龙国际社区等新项目签订了意向协议，预计总投资额近200亿元人民币，总建筑面积约为350万平方米。 根据宝龙的定义，这些项目都属于后期“新一代宝龙城市广场系列”。 从目前签约项目的数量上看，宝龙似乎来不及等上市完成就开始了扩张，一边冲刺上市一边大举圈地。 刘晓兰表示，宝龙上市之后肯定要继续做大，而去年危机的一年，宝龙做了很多工作,完成了各个运营环节的标准化，运营环节标准化的完成将保证宝龙城市广场能在全国进行规模扩张。 模式危机 对于宝龙来说，在二三线城市的新区进行布局似乎是不错的主意。 市场的空白意味着竞争不激烈，低廉的土地成本意味着产品成本的低廉、进入市场的成本较低。 实际上，宝龙在内地二三线城市的很多项目都是当地政府的招商引资的重点项目，刘晓兰表示，这意味着地方政府会给予财政奖励等优惠措施。 在省外的大肆低成本扩张，让人想起另外一个大举扩张的标本--碧桂园。 碧桂园上市之后在内地诸多三四线城市大举扩张，碧桂园的很多项目都是通过当地政府招商引资而谈定的，地方政府为了引进碧桂园，给出了诸多优惠条件。因此碧桂园曾因此被指“零成本”拿地。宝龙的诸多项目也是通过招商引资谈定的。正如刘晓兰所说，“很多项目是地方政府主动找到我们的。” 彼时，碧桂园当时有一个颇能吸引地方政府的“诱饵”--碧桂园酒店。 在地方政府强烈的“改变城市面貌”的冲动之下，对于很多三四线城市来说，能增加一家五星级的酒店是一件不容易的事情。 相似的是，宝龙的城市广场现今已经包括了购物中心、步行街、五星级酒店、游乐设施、公寓等多钟业态。对于地方政府来说，这样的项目即使开业后较长一段时间内运行情况不佳也会大大的改变城市面貌。 碧桂园在省外的扩张被认为是贪了便宜，但是忽视了购买力，因此导致了“滑铁卢”。 而对于宝龙来说，其潜在的危机似乎也在于此，其商业模式看起来空间巨大，但是其忽视了商业地产最重要的因素--地段和购买力。 据悉，宝龙已经在河南三个城市拥有宝龙城市广场，分别为洛阳、新乡、郑州。一位河南业内人士表示，宝龙的上述三个项目现状都不佳，主要原因是“都处于城市的新区，地段偏僻，商业氛围尚未形成。” 上述业内人士分析，由于上述原因，宝龙在福建省外的扩张并不算非常成功，宝龙的高调扩张似有上市之前做大资产包，大举圈地的嫌疑。
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