金岩石：预言京沪楼价10年涨3-5倍可能有些夸张

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中新社　　 2009-09-15 10:35

        资料图：国金证券首席经济学家金岩石。 中新社发 海牛 摄

　　以2009年1月的中心区均价为基准，京沪楼市未来五年还可能再翻一番！我的此言一出，如一石激起千层浪，引发诸多争议。我在网上搜了一搜，国家发改委宏观经济学会的副秘书长王建比我还牛，4月24日，王建在南京放胆预言京沪宁等大城市的房价10年内至少要涨3倍，“大胆些说，会涨5倍！”

        唐朝京城长安是当年的国际大都市，公元878年，16岁的白居易首次进京，放下书包就去拜访名士顾况，顾况念着白居易的名字说：“长安米贵，居大不易。”世界都市人才荟萃，非等闲之辈可以闲居，生活节奏和压力都很大，现在高房价就像当年的高米价一样，有调节人口流动的功能。中国的大北京和大上海，在未来20年内必然成为世界都市，人口流动难以避免，高端群体的流入不仅会抬高中心区的房价，而且会扩大城区的版图，抬高外围地区的房价，这就是日本大东京的都市圈模式。

　　未来中国的城市化道路怎么走？三个选项：A，都市圈；B，城镇化；C，二者兼而有之。倘若是“头脑风暴”的投票，多数人会选择“C”，而在我看来，“A”应该是首选，这就是王建先生的观点。我只想再补充一点，城市化道路的选择是有条件的：一是天然的土地约束；二是经济的成本约束。

　　土地约束来自于城市土地的稀缺性，虽然在理论上说，我也同意城市空间有无限开发的潜力，但成本约束会使这种“无限”变为“有限”。中国为什么不能学美国模式？这是反对者最多的质问，要知道，美中两国不仅人口相差很大，从人均平原面积看，美国是“七田二水一分山”，中国却是“七山二水一分田”。中国的平原面积人均不到1.5亩，而美国是人均15公顷。和日本相比，中国的人均平原面积甚至比日本还低30%-50%，所以日本大东京的都市圈模式更有可比性，这是我支持王建观点的主要依据，不过他预言京沪楼价10年涨3-5倍可能有些夸张了。

　　城市化道路的成本约束更加重要，许多人以为城镇化模式比大都市模式更经济实用，这绝对是外行。两者相比，大都市模式至少有三个方面更加节省，一是人均GDP的增长效应远高于小城镇；二是人均能源利用率

　　远高于小城镇；三是人均公共设施的投资率远低于小城镇。三者合一，综合效益远高于为都市环境保护所做的投资。从常识上说，小城寡民，采菊东篱下，悠然见南山，还能享受经济的高成长，绝对是可望而不可及的神话。

　　中国一开始并没有意识到城市化道路的成本约束，所以在1996年前，城市数量的增长速度极快，发现问题后才戛然而止，此后再没有增加。改革开放以来，当年定位于“区”的经济开发和对外开放多数都成功了，比如上海的浦东新区、天津的经济开发区，还有苏州的高科技园区，而定位于“省市”的却没有达到预期的结果，比如海南省、珠海市、湛江市等地，今日深圳的成功也离不开当年的蛇口基因。为什么呢？一句话：官多钱少，权力越大级别越高，制约的因素就越多。在我看来，前期盲目发展的小城镇不仅不会再增加了，而且还要并入临近大都市圈而逐渐减少，如上海的川沙镇并入浦东新区，区内房价随即上涨近20%。

　　未来中国的十亿城市人口将主要集聚在哪里呢？在此提出一个大胆的构想：两大超级都市，一条金蛇狂舞，五颗内陆明珠。两大超级都市，就是大北京和大上海，以都市圈的概念合计超过5亿人口；一条金蛇就是广深珠港澳，甚至可能延伸到海南海西，像一条金链沿海岸线蜿蜒而上，人口集聚将逐步接近2亿人；五颗内陆明珠是成都、重庆、武汉、西安、沈阳，分别对周边地区超过1亿人口形成辐射效应。这将是未来20年的中国城市经济版图，经济发展的大趋势将通过时间获得验证。

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