楼价触顶信号已现 外资纷纷"抛售"国内豪宅
http://www.haozhai.cn 文章来源: 焦点BLOG 2009-09-15 11:38
由于本人近期写了一些“看空”的文章，一些老友质问，你为什么要唱空楼市，房价下降有好处吗？我再次强调如下：我不会唱空楼市，也不会唱多楼市，房价下降好坏与否，不是我研究的课题，我唯一研究的是，它什么时候跌，什么时候涨！
我于2009-8-30 20:43:58 发表了“所有投资豪宅的客户都将被套牢”的文章，之后又再次发表了“李嘉(李嘉博客诚抛售行为印证我的豪宅泡沫论”的文章，该文章发表之后，熟知内情的网友留言说，李先生的“四季雅苑”很烂，所以想卖出去，看到这个网友留言，我随即电致上海友人，经查属实，那么我倒是更有理由相信“上海豪宅泡沫”比想象的还要大，否则一个烂别墅不可能叫价8-10万/平方米。那么我要告诉所有欲投机于豪宅的企业家们、实业家位，收回你辛苦挣来的钱（其中也许有中国劳工的血汗），不要再买豪宅了，如果中国楼市调整，必定会从豪宅开始（那里草多，那里羊多，那里苍蝇就多！）。
在此之后，一些浮出水面的事实越来越清晰，那就是外资近期纷纷加大“抛售”国内资产的力度：
摩根士丹利于今年4、5月间将位于长宁区幸福路上的华山夏都苑A栋2号楼在市场上零散放售
香港兴业集团将华山路的丁香御苑重新装修后出售，自5月28日正式以散卖形式进入市场不到1个月，110套房源就已销售一空。
美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目，回笼资金有望超过30亿元
摩根士坦利以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国
英国房地产基金高富诺也已将其2007年楼市高峰期收购的翠湖天地两幢楼散卖。
据初步测算，以上高档物业成交价比购置价平均上涨了80%以上，这对于当初进入中国，堵人民币升值20-30%的外资来说，简直是“天上掉下来的陷饼”，因为人民币汇率一直“钉在6.8”，再加上中国进出口同比下降2成多，近几年奢望人民币重上升值通道是不现实的。就在几乎“被套牢”的情况下，就在年初，国外投行集体“唱多”中国楼市，摩根大通提出“下半年房源断供论”，我当时就撰文“摩根大通在吓唬谁”，并指出摩根大通“唱多”同时，却在出售富力地产（HK.2777）的股票。
当然，通货膨胀成为“唱多”中国楼市最有效的手段，这种论调也得到国内经济学、专家和开发企业的呼应。当然，我也不排除通货膨胀会来到，但中国体制只有承受5-6%，极度10%的通货膨胀，其实即使通货膨胀上来了，利息必然跟着上涨（70%的收入来自于利差的银行不会做亏本的买卖），对于按揭贷款70-80%的客户来说，支出同样在增加。
其实国人为什么不换个立场、站在外资角度思考问题？不管通货膨胀什么时候来，程度如何高？外资不约而同的抛售国内高档物业，这不可能是偶然，一定有内在的、一致的动机。难道外资就不怕通货膨胀吗？人民币会贬值，美元也会贬值的。以下也许就是真实原因：
1、母公司受到金融危机重创，需要回笼资金去回补漏洞。
不排除这种可能性，但金融危机毕竟爆发了1年多，去杠杆化最紧迫的时候已经过去了。
2、通货膨胀并没有预期的那么可怕，也许未来1-2年不会来到。
我认为这是最有可能的，我要强调的是“通货预期比通货本身更可怕”，到目前为止，CPI还是负数，当全世界的人都在讨论“通货猛于虎”之时，也许它就不可能变成真老虎，而危机往往发生预料之外（比如美国次贷危机就在一片欢呼中来临）
3、国内豪宅泡沫过大，超过了通货膨胀预期值（豪宅已经涨了80%以，难道通货会上涨100%吗？），现在是高位套现的好时机，这是最有可能的。
4、中国豪宅遍布开花，豪宅的稀缺性越来越小。
如果对比国内外富人区可以发现，国外富人区是稀缺的，比如香港半山、美国比华利等具有不可再生景观资源支持的，而国内豪宅遍地开花，只要敢喊、敢做就可以标价豪宅，并打着“改造、提升区域价值”的旗号，当下会吸引一些暴发户的眼球，但这些人造豪宅必将被历史所淘汰。
5、国外机构也许已经“闻到了”政策调整的动向。
中国政策信息一直有“外销转进口”的倾向，不排除国外机构已经获悉一些信号。其实由于楼市泡沫积越吹越大，实业资金“抽逃”，企业投资节节下滑，这已经引起了决策层的担心。近期，我们观察到，国内具有影响力经济学家或红顶商人都重点谈到楼市泡沫，这就是“非正式组织的游说团”。
本人大胆预测，国庆节后货币政策将会有所调整，极有可能采取“挤压楼市，振动股市”的策略，前者把不想干活的人的钱拿走，后者让想干活的人拿到钱，故股市的波动性越来越大，不排除外资抛售物业的热钱已经“埋伏”进股市，“国庆行情”完全值得期待。
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