起价1.42亿 广州琶洲四靓地惹眼登场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一房地产投资融资网 2009-09-15 16:12
琶洲村改造捆绑出让的4幅地块
用地面积为39.8503万平方米,总建筑面积高达104.2041万平方米,挂牌起始价为1.42亿元,折合楼面地价仅136元/平方米。而实际上,开发商预计要承担琶洲村全部改造成本总计约44.7亿元,还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治,实际楼面地价为4714元/平方米,远远低于琶洲地王上万元/平方米的楼面地价。
本报讯(记者/郑佳欣实习生/林韵通讯员/穗房宣)继猎德城中村改造试点后,琶洲村也迈出了“城中村”改造第一步。今天,广州市国土房管局发布国有建设用地使用权出让公告,定于9月15日至10月20日整体挂牌出让琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块的国有建设用地使用权,总建筑面积约 104万平方米,堪称广州卖地史上最大面积地块。其出让将为琶洲村筹集改造资金,预计全部改造成本总计约44.7亿元。
据悉,广州市将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造。
琶洲村改造切出13幅地块
与猎德村改造的“大拆大建”不同,琶洲村改用“切豆腐”的方式,将改造范围切成13幅不同功能的地块。
根据规划,琶洲村全面改造范围内的总用地面积为75.8万平方米,总规划建筑面积185万平方米,分为13幅地块,其中今天起公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功能为主、辅之部分商品住宅功能的经营性用地,其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地,以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。
相比猎德村改造商业金融业用地8095元/平方米的楼面地价,此次推出的琶洲村改造地块更加“物美价廉”。
据介绍,琶洲村全面改造采取市场运作模式,将其中4宗经营性用地作为融资地块通过土地公开市场筹集改造资金,并将其主要用于村民和村集体的复建安置和拆迁补偿、琶洲区域的综合整治,以及市政道路、广场、公共绿地等公建配套设施建设。
开发商要有5万平米物业供周转拆迁安置
广州市国土房管局新闻发言人强调,本次出让属于4宗融资地块捆绑全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任的现状出让,加之该项目总投资可能逾100亿元且以商业地产为主,因此,此次公开出让设定了较为严格的“门槛”。
按照公告,拿地开发商要是一级资质的房地产开发企业,注册资本15亿元以上。前年、去年总资产均达90亿元以上,净资产均达15亿元以上。开发商还必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。
值得一提的是,开发商要在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业,确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用。而且,有闲置土地等不良记录的开发商还将被拒之门外。
与猎德村改造地块分6期缴纳土地出让金不同,琶洲村改造地块要求,在土地出让合同签订之日起15日内,开发商要一次性付清国有建设用地使用权出让价款。
琶洲村明年6月底前拆完
伴随着4幅地块亮相,琶洲村改造的时间表也新鲜出炉:开发商要明年6月底前完成琶洲村全面改造拆迁工作。复建安置住宅房屋要在2011年12月底前完成主体施工,2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。
土地出让公告还显示,拿地开发商要按照琶洲村全面改造要求实施开发建设,并承担全部改造成本。经测算,预计全部改造成本总计约44.7亿元。竞得地块的开发商要在成交后10日内向海珠区政府再支付3亿元,用于琶洲地区综合整治。
受金融海啸影响,广州有的城中村改造遭遇资金问题。对此,琶洲村改造在资金监管上更为严格。
琶洲村全面改造资金实行专户监管,由海珠区人民政府、琶洲街道办事处和琶洲经济联合社进行监控。开发商应在竞买前将改造监控资金11亿元人民币存入监控账户。公开出让后,拿下地块的开发商支付的改造监控资金纳入监管,其他竞买开发商支付的改造监控资金在5个工作日内计利息退还。
开发商还要负责琶洲村改造范围内的所有市政道路与绿化建设,包括但不限于琶洲公园东侧市政路、环岛路琶洲改造红线范围路段、珠江边绿化景观带建设和琶洲村改造范围东侧绿化景观带以及改造红线范围内的隧道建设。
新闻分析
城中村是这座城市现代化进程中无法回避的记忆。作为继猎德村之后,广州城中村改造的又一探路者,琶洲村的改造将创造出什么样的新鲜经验,值得期待。
焦点1：城中村改造开发商“一锅端”?
广州市国土房管局相关人士表示,此前猎德村改造商业金融地块是先卖给开发商,政府再拿土地出让金解决拆迁安置问题,但此次琶洲村改造“一锅粥”都端给开发商,完全交给开发商进行城中村改造,“这在广州城中村改造历史上是没有过的,迈出了一大步”。
业内人士指出,如果仅仅由开发商负责拆迁安置问题,可能会加大拆迁难度,付出的时间成本更高。
广州知名房产专家韩世同认为,这种尝试未尝不可,由更为专业的开发商来统筹安排拆迁安置,可以起到更好的效果,但是政府需要加强监管,防止开发商在其中克扣资金。
广州市社科院研究员彭澎表示,如果城中村改造完全交给开发商,政府需要负起更多的监管责任,保证村民和村集体的利益。
焦点2：政府让利加速改造?
2006年12月拍出的琶洲“地王”楼面地价达到了10037元/平方米。而此次琶洲村改造的四幅商业金融用地,实际楼面地价仅有4714元/平方米,业界估计,这一价格将对开发商有很大的吸引力,届时各大房企将有一场龙争虎斗。
有专家猜测,政府希望通过给予一定的优惠,推动城中村改造项目的进度。广东中原项目部总经理黄韬表示,其中有政府让利的可能,因为政府支持商业项目发展,对于区域经济的长远发展有利,能够产生一定的社会效益。
韩世同说,是否政府的让利之举,暂时难以判断。“虽然猎德村与琶洲村的出让,政府均不参与收益,但是琶洲村的商业价值明显更高,真正的原因还要打一个问号。”
焦点3：地块切分降低开发风险?
早先的统计显示,仅广州老八区就有138个城中村,大多存在容积率过高、违规建筑过多等问题。
因此,改造需耗费大量资金,每个村需动用的改造资金都高达几十亿元,这意味着要完成138个城中村的改造,所需的资金规模将高达数千亿元,在如此大规模的资金压力下,大部分城中村的改造至今未有任何进展。
黄韬指出,城中村“一村一策”的改造计划弹性空间太大,带来了改造的难度,因此需要确定一些原则性的标准。
满堂红地产研究部总监龙斌指出,此次琶洲村改造分拆成13幅地块,在一定程度上能够降低开发的风险,有一定的借鉴意义。他同时指出,改造项目地块的分类切分,可能更重要的是从规划角度考量。
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